Strah od kredita u Srbiji

[Uraghan]

Nazalost, zanatske radionice uglavnom, ne uvek, donose jako mali profit. No, to i dalje ne menja cinjenicu da je apsolutno nemoguce od kirije placati ratu kredita za stan. Cene kvadrata su prenaduvane, a da bi doslo do neke znacajno vece potraznje Srbija bi trebala da ima jasan 10-godisnji plan razvoja privrede sa rastom od bar 10-15% godisnje da bi se ta cena odrzala i da bi se mogla pratiti stalno rastuca rata za kredit.

 

[igi192]

Ne pratim od početka priču, samo mi je tvoj upis upao u oko, pa reko da nesta proserem. Uglavnom, ja sam svojevremeno imao ideju otvoriti frizerski salon pa sam radio studiju (zapravo dva A4 papira gdje sam stavio troškove jednokratne i mjesečne, pa jednokratne amortizirao na dvije godine). Long story short, početno ulaganje 8 hiljada eura, mjesečni troškovi 6 hiljada (u njima je i moja zarada od hiljadu eura mjesečno, šta je minimalna naknada zbog koje bi se ušao u priču).
Bato, uzeo sam popis stanovništva, tri kvarta susjedna koji bi gravitirali, broj muških osoba u zoni utjecaja između 7 i 70 godina, pa mi je ispalo da mi frizerske moraju raditit 90% vremena (mogu 10% vremena imati prazan hod) a od ukupnog broja muških mi 80% mora svaki mjesec doći na sisanje
Tako da te priče o ogromnim profitnim stopama i neznam povratu investicije kroz manje od dvije godine ne drže vodu nikako.


Ako bi pozajmio ne moraš. A iznajmio moraš. Ne mora bit doo, ali obrt svakako.

A kako bi izgledao poslovni plan Brozek da si ti frizer i to dobar i recimo nudis usluge tako što posećujes mušterije i obavlja posao na adresama ...Mogao bi znatno povećati ciljnu grupu recimo i smanjiti troškove poslovanja npr ...

 

[MidHealer]

Iskreno govoreći, nemam više volje da teram mak na konac oko profita i čega god ne, tako da ću da preskočim taj deo i skratim poruke na ispod kilometar.


Da se vratimo na temu, krediti za nekretnine:

Zašto bih živeo u šupi? Svuda je za isti stan kirija manja od rate za kredit.

Vrlo jednostavno. Zato što rata kredita NIJE ista kao kirija za isti stan.

Nije tačno, osim možda u Srbiji.

Rata kredita može da bude ista ili i manja od kirije, ako to želiš. Možda u Srbiji nije tako, ali u normalnom svetu jeste.

Kada kupuješ nekretninu u, recimo, Nemačkoj, možeš praktično slobodno da biraš visinu rate kredita, kroz raznorazne parametre. Recimo, izabereš da li hoćeš fiksnu kamatu na 5, 10, 15, 20, itd godina (a posle 10 godina možeš i besplatno da raskineš ugovor koji je preko 10 godina, ako želiš i da zaključiš drugi sa boljim uslovima), izabereš koliko želiš da vraćaš od glavnice godišnje (1, 2, 3, 4, itd %), i tako dalje.

Time možeš da dobiješ ratu kredita za nekretninu koja je apsolutno jednaka kiriji za tu istu nekretninu. A možeš i da izabereš parametre kredita tako da je rata kredita niža od kirije, čak i značajno.

Ne treba ti ni učešće, ni plaćanje poreza na nekretnine, ni troškovi redovnog i iinvesticionog održavanja.

Vidim da te je naplašio porez na nekretnine u Srbiji, pa misliš da je na Zapadu isto tako

Evo ti tačnih primera godišnjeg poreza na nekretnine u posedu, (mada postoje razlike od područja do područja i od pokrajine do pokrajine):
- Okolina Štutgarta, kuća sa "površinom za život" od 170 m2 (tj. ukupna površinom od oko 200 m2), okućnica oko 400 m2, godišnji Grundsteuer je 216 evra
- Provincija u Baden-Württembergu, oko 30 km od većeg grada, kuća oko 190 m2 i okučnica 800 m2, godišnji Grundsteuer je čitavih 48 evra
- Okolina Frajburga (4 km od centra), kuća 240 m2, 1200m2 okučnica, godišnji Grundsteuer je 132 evra
- Bremen, bolji deo grada, kuća 140 m2 sa 250 m2 okučnice, godišnji Grundsteuer je 180 evra
- Lepo, ne-geto predgrađe Hamburga, stan 220 m2 na dva nivoa, godišnji Grundsteuer je 304 evra
- Okolina Kassel-a, kuća 220 m2, 1100 m2 okućnice, godišnji Grundsteuer je 113 evra
- Skoro pa centar Minhena (1.5 km od centra), zgrada od ca. 1400 m2 sa 20 stanova za izdavanje, okućnica (parking, itd) 380 m2, godišnji Grundsteuer je 2.964 evra
- Kuća u Minhenu (Großhadern) 160 m2 pored Klinike, 450m od Marienplatz-a (kao Knez u BG), 400m2 okućnice, godišnji Grundsteuer je 648 evra
- Stan u Minhenu, širi centar, 75 m2, godišnji Grundsteuer je 165 evra

Inače, ova tri poslednja primera su da ilustruju apsolutno najskuplji deo Nemačke, centar Minhena.

Kao što se vidi, porez na nekretnine jeste trošak koji ne postoji kod iznajmljivanja, ali nije ni približno takav bauk kakvim ti pokušavaš da ga predstaviš. Ostali troškovi takođe postoje, ali opet, nisu tako visoki kako ljudi koji su protiv stambenih kredita pokušavaju da ih predstave, inače niko ne bi nikada kupio ili izgradio kuću ili stan.

A ako sam spreman da malo žrtvuem komfor, recimo da odem malo dalje od centra ili u neki obližnji gradić, ili da odustanem od pogleda na more/brdo/gradski trg, ostvariću još veću uštedu.

Kakav je ovo argument?

Pa ako žrtvuješ nešto i izabereš nekretninu niže vrednosti, onda nije samo kirija niža, nego je i cena te iste nekretnine proporcionalno niža. Da podsetim, rata kredita može da bude potpuno identična kiriji za tu istu nekretninu ili i manja, tako da će i rata kredita za tu istu nekretninu biti proporcionalno niža.

Ako vraćaš godišnje 3% glavnice, treba ti više od 10 godina, čini mi se.

Da, pa? Za 10 godina se otplati 30% vrednosti, koje pri prodaji dolaze nazad, kao i učešće uostalom.

Kad plaćaš kiriju i iseliš se, novac koji si dao vlasniku je otišao 100%, nema ga više. Ulaganjem u tu istu nekretninu kroz kredit, jedan deo ili celu možeš da otkupiš za to vreme. Naravno, deo odlazi na kamate, ali su te kamate sada toliko niske (1-2% fiksno na 15-20 godina), da je plaćati X za kiriju, umesto plaćanja tog istog X za ratu kredita za tu istu nekretninu golo bacanje novca kroz prozor.

Zatim, čak i da si u pravu, sutra u istu zgradu može da se useli jedan od onih... bradatih sa zabrađenom ženom i gomilom agresivne dečurlije. Ako si samo stanar, lepo se zahvališ gazdi i tražiš novi stan. A ako je stan tvoj računaj da si izgubio pola njegove vrednosti. To ne znači da treba da platiš samo polovinu kredita.

Sve može da se desi, ali i ne mora, ako se uloži minimum pažnje u ono što se radi, posebno za velike investicije, gde se okolina i sve ostalo pažljivo bira. Sutra može i meteorit da me pogodi, bus da me zgazi, ili mogu da dobijem 10 M evra na lotou - svaki od ovih događaja će moj problem sa nekretninom u potpunosti rešiti , ali nemam potrebe da razbijam glavu o tome, inače ne bih smeo od straha da izađem na ulicu, a ni u kupatilo ne bih išao, tamo se dešava 80% svih smrtonosnih povreda u kući

A u tome što citiraš lepo ti je na kraju savet za vlasnike: "Ako nameravate da prodajete, sada je trenutak"
A u sredini ti piše da su cene naduvane nekih 20-30%.

Sigurno, ali su takve već 40+ godina A Evropa, Bogu hvala, nisu USA



***

Postoji još jedan momenat - u Nemačkoj se ulaganje u sopstvenu nekretninu smatra ulaganjem u vreme posle penzionisanja, i svako gleda da je otplati do penzije (ili veći deo). To ima smisla, jer su penzije, naravno, značajno niže od plate, pa ako se u penziji ne mora više plaćati kirija (ili rata), veliki deo troškova otpada, obično taman onaj deo koji "nedostaje" od visine penzije do visine plate.

Tako da ljudi, sa razlogom, mogu da se nadaju da će zadržati otprilike isti nivo standarda u penziji, sa sopstvenom otplaćenom nekretninom, pa mogu da se posvete putovanjima, hobijima i sličnom.
A ovo nije nikakva kalkulacija tipa "može da se desi, možda u budućnosti", nego sasvim standardni, uobičajeni rezultat kredita za gradnju i kupovinu nekretnina, koji vidim svaki dan bilo gde da odem, masovno.

Inače, u Nemačkoj postoji i takozvani Bausparvertrag, nešto kao ugovor o štednji za nekretnine. Kao što i stambeni krediti imaju sopstvenu klasu kamata (značajno nižu od kredita opšte namene), tako i ovi ugovori imaju drugačije kamate (više) nego uobičajeno oročavanje novca ili štedne knjižice, ali su ograničeni na ulaganja u nekretnine. Veliki broj roditelja onda napravi takav Bausparvertrag za decu čim se rode, i uplaćuju par desetina evra svakog meseca tokom 5, 10, 20 godina, i duže, sa kamatom na kamatu. Tako da klinci, kada dođe vreme da oni zasnivaju porodice i grade ili kupuju stanove ili kuće, imaju već spremno učešće.

 

[Iris_]

A kolika su ucesca u Nemackoj? Znam da to dosta varira od zemlje do zemlje, ali da moze da se ocekuje oko 20% ucesca?

 

[MidHealer]

A kolika su ucesca u Nemackoj? Znam da to dosta varira od zemlje do zemlje, ali da moze da se ocekuje oko 20% ucesca?

Za razliku od, recimo, Švajcarske, gde je od pre par godina propisano minimalno učešće od 20%, od toga min. 10% u kešu (ili hartijama od vrednosti i slično) i još do 10% koji mogu da se finansiraju kroz deo penzionog fonda, u Nemačkoj ne postoji minimum za učešće.

U Nemačkoj, može se finansirati i 100% vrednosti nekretnine, ali za više kamate od standardnog finansiranja od 70-85% vrednosti nekretnine. Dakle, što više sopstvenog kapitala za učešće, to povoljnije kamate.

Koliko su te više kamate zaista više?

Recimo, uobičajeno je da se:
- za učešće od 40-50% odobrava kamatni bonus (dakle, niža kamata od prosečne, tipično od 0.1% do 0.5%)
- za učešće 30-40% dobijaju standardne kamate
- za učešće 20-30% kamate su više za 0.05% do 0.1%
- za učešće 5-20% kamate su više 0.2% do 0.8%
- za učešće 0% kamate su više za oko 1%

Ovo su samo tipične vrednosti, i variraju u zavisnosti od vašeg kreditnog skora. Ako imate dobar kreditni skor, možete da računate i na veće popuste.

Opet, trenutno su kamate na najnižem nivou u poslednjih 70 godina, i to već nekoliko godina za redom. Kreću se od 1-2% fiksno na 10, 15 ili 20 godina (na kraće od 10 godina su još niže).

***

Za one koji bi sami da isprobaju "iznajmljivati ili kupiti", mo\ete da isprobate ovaj online kalkulator:

Prevod termina u kalkulatoru:
- Kaltmiete - "Hladna" Kirija bez struje, komunalija, interneta, grejanja, itd.
- Kaufpreis - Vrednost nekretnine koju bi iznajmili ili kupili
- Gebundener Sollzinssatz - fiksna godišnja kamata na kredit za nekretnine (trenutno tipično od 1 do 2%)
- Rückzahlung (otplata): Anfängliche Tilgung (otplata glavnice) ili Gewünschte Rate (željena rata kredita)
- Höhe des einzusetzendes Eigenkapitals - učešće

Opcionalno možete da pod "Weitere Angaben" dole dodate i predviđanje procenta rasta vrednosti nekretnine, rast kirije i/ili troškova održavanja, ali to je opcionalno.


Recimo, ako uzmemo najjednostavniju kalkulaciju za jednu te istu nekretninu, 1000 evra kirija, 1000 evra željena rata kredita, 200.000e vrednost i 0% učešće, i 1,5% fiksna god. kamata plus 1% "kaznena kamata" zbog 0% učešća, , bez rasta bilo vrednosti bilo kirije ili troškova, dobijamo:

Iznajmljivanje:
- Kirija 1000e/mesečno
- Dato za kiriju tokom 21 godina i 7 meseci: 259.000 evra

Kupovina:
- Željena rata kredita identična kao kirija, 1000e/mesečno
- Nekretnina otplaćena 100% za 21 god. i 7 meseci, rate i kamata ukupno: 258.987,74 evra.


Ako imate recimo 10% (20.000 evra) za učešće, sa istim parametrima imate fiksnu kamatu od 1,5% plus recimo 0,2%, dakle 1,7%:

Iznajmljivanje:
- Kirija 1000e/mesečno
- Dato za kiriju tokom 17 godina i 4 meseca: 208.000 evra

Kupovina:
- Rata kredita 1000e/mesečno
- Nekretnina otplaćena 100% za 17 god. i 4 meseca, rate i kamata ukupno: 207.938,53 evra.


...i tako dalje. Naravno, ovo je jednostavan račun, jer nisu uračunate promene tokom 15-20 godina (rast vrednosti, troškova, inflacija, itd), ali uzmimo da se može očeklivati da će rast kirija i troškova biti otprilike jednak rastu vrednosti nekretnine tokom ovog perioda. Ako bude i inflacije, onda je to još bolje za kupovinu, jer kada u Nemačkoj imate finansiranje nekretnine sa fiksnom kamatom, onda to niko ne može svojevoljno da promeni, pogotovo ne banka.

Plus, imate zakonsku opciju da, i pored ugovora na, recimo, 17 godina iz primera sa fiksnom kamatom, posle 10 godina pogledate kakave su trenutne kamate, i ako su niže, možete besplatno da raskinete postojeći ugovor i da zaključite novi za ostatak vremena sa tim boljim kamatama.

Da ne pričam o tome da možete, zavisno od ugovora, da radite i tzv. Sondertilgung, dakle da sa vremena na vreme otplatite deo glavnice direktno, ako vam se zadesi višak novca. Onda je i ukupna kamata manja, jer je i dužina otplate kredita naravno kraća.


***

Dodatno, u Nemačkoj postoji i tzv. KfW finansiranje (KfW Darlehen). Ovo je finansiranje kupovine, renoviranja ili gradnje nekretnina direktno od države, gde država odobrava novac bankama za ove kredite sa izuzetno niskim fiksnim kamatama na duge periode, tako da deo nekretnine možete da finansirate ovim sredstvima (ovo važi samo za nekretnine u kojima sami stanujete, dakle ne za izdavanje).

Recimo, trenutno je u ponudi 50.000 evra za kupovinu, gradnju ili renoviranje sa fiksnom kamatom od 0.85% godišnje za bilo kakvu kuću/stan, odnosno ako gradite ili kupujete energetski efikasnu kuću/stan (sa izolacijom, itd.), možete da računate na kredit od 100.000 evra sa fiksnom godišnjom kamatom od 0.75%, na do 20 godina fiksno. I to je dostupno apsolutno svakome ko kupuje, gradi ili renovira kuću u Nemačkoj, i strancima i domaćima, samo ako je nekretnina za sopstvenu upotrebu.

A to nisam gore ni uračunao u kalkulacijama...


***
Ah da, KfW daje i kredite za osnivanje firmi, trenutna ponuda je:

- Kredit za osnivanje firme sa 0% učešća, čak i kao sporedna delatnost: do 100.000 evra, 2,07% godišnja kamata
- Kredit za osnivanje firme sa 10% učešća: do 500.000 evra, 0.40% godišnja kamata
- Krediti za nasleđivanje firme, reogranizaciju, pojačanje, kupovinu mašina, vozila, zemljišta, gradnju, itd, ali ne i refinansiranje postojećih dugova i kredita, stopa 1%
- Kredit za proizvodnju ili transport energije iz obnovljivih izvora (sunce, vetar, itd): kamata 1.05% fiksno na do 20 godina, do 50 miliona evra
- Kredit za unapređivanje energetske efikasnosti firme, min. 10% uštede energije: kamata 1% na duge periode, do 25 miliona evra
- itd.

 

[placenik]

Кад смо код стамбених кредита, код банке се не задужујете за некретнину, него за паре. Ако недајбоже останете без пара за рате, банка вас јури за цео дуг, не продаје само некретнину у питању, него тражи све назад.

 

[Zazi.]

Iskreno govoreći, nemam više volje da teram mak na konac oko profita i čega god ne, tako da ću da preskočim taj deo i skratim poruke na ispod kilometar.
...

OK. Dovoljno je da objasniš zašto nekih polovina švapskih porodica živi u kiriji, au Berlinu čitavih 80%. Tu se verovatno krije i odgovor na tvoje pitanje kojim si počeo temu.

 

[Zazi.]

Ne pratim od početka priču, samo mi je tvoj upis upao u oko, pa reko da nesta proserem. Uglavnom, ja sam svojevremeno imao ideju otvoriti frizerski salon pa sam radio studiju (zapravo dva A4 papira gdje sam stavio troškove jednokratne i mjesečne, pa jednokratne amortizirao na dvije godine). Long story short, početno ulaganje 8 hiljada eura, mjesečni troškovi 6 hiljada (u njima je i moja zarada od hiljadu eura mjesečno, šta je minimalna naknada zbog koje bi se ušao u priču).
Bato, uzeo sam popis stanovništva, tri kvarta susjedna koji bi gravitirali, broj muških osoba u zoni utjecaja između 7 i 70 godina, pa mi je ispalo da mi frizerske moraju raditit 90% vremena (mogu 10% vremena imati prazan hod) a od ukupnog broja muških mi 80% mora svaki mjesec doći na sisanje
Tako da te priče o ogromnim profitnim stopama i neznam povratu investicije kroz manje od dvije godine ne drže vodu nikako.


Ako bi pozajmio ne moraš. A iznajmio moraš. Ne mora bit doo, ali obrt svakako.

Pogledaj malo porezni zakon Hrvatske, pa ćeš videti da ne moraš imati ni obrt da bi davao u zakup svoje vlasništvo. Možeš, ako baš hoćeš, ali ne moraš.
To proizilazi iz fundamentalnih prava, od kojih je jedno slobodno raspolaganje privatnom imovinom.
Znači, prijaviš prihode, opština ti prizna izvestan deo za amortizaciju i na ostatak naplati porez.

Što se tiče tvog proračuna za frizeraj, postoji ogromna razlika da li si ti frizer ili zapošljavaš radnike. Jer frizer otvori radnju i to mu je investicija za sledećih desetak godina, možda i za čitav život. Ni ne mora mu se isplaćivati. Zavodoljan je ako ima pristojne tekuće prihode. Ti kao vlasnik nisi u takvoj situaciji.

Uzgred, video sam interesantan način takvog ulaganja. Čovek udesi lokal i onda iznajmljuje stolice (ako je reč o frizeraju). Frizer snosi rizike i tekuće troškove, ali nema početno ulaganje a vlasnik ima relativno relativno sigurne prihode

 

[Brozek]

Pogledaj malo porezni zakon Hrvatske, pa ćeš videti da ne moraš imati ni obrt da bi davao u zakup svoje vlasništvo. Možeš, ako baš hoćeš, ali ne moraš.
To proizilazi iz fundamentalnih prava, od kojih je jedno slobodno raspolaganje privatnom imovinom.
Znači, prijaviš prihode, opština ti prizna izvestan deo za amortizaciju i na ostatak naplati porez.

jel imaš primjer takvog zakona u srbiji?

Što se tiče tvog proračuna za frizeraj, postoji ogromna razlika da li si ti frizer ili zapošljavaš radnike. Jer frizer otvori radnju i to mu je investicija za sledećih desetak godina, možda i za čitav život. Ni ne mora mu se isplaćivati. Zavodoljan je ako ima pristojne tekuće prihode. Ti kao vlasnik nisi u takvoj situaciji.

Uzgred, video sam interesantan način takvog ulaganja. Čovek udesi lokal i onda iznajmljuje stolice (ako je reč o frizeraju). Frizer snosi rizike i tekuće troškove, ali nema početno ulaganje a vlasnik ima relativno relativno sigurne prihode

i za to sam napravio studiju. ideja mi je pala na pamet kada sam vidio koorve u pragu da operiraju na istom principu. ne isplativo ako nemaš svoj prostor na dobroj lokaciji. ako unajmljuješ, gazda prostora kada vidi da priča hoda, izbaci te i preume job.
priznaj da je i tebi otuda pala ideja

 

[Zazi.]

jel imaš primjer takvog zakona u srbiji?

Evo, poreska prijava u Srbiji za fizička lica koja ostvaruju prihod davanjem u zakup pokretnih dobara:
http://www.overa.rs/wp-content/uploads/2015/03/Obrazac-PPDG-4-zakup-pokretnih-stvari.pdf

i za to sam napravio studiju. ideja mi je pala na pamet kada sam vidio koorve u pragu da operiraju na istom principu. ne isplativo ako nemaš svoj prostor na dobroj lokaciji. ako unajmljuješ, gazda prostora kada vidi da priča hoda, izbaci te i preume job.
priznaj da je i tebi otuda pala ideja

Nije moja ideja. Beše jedan koji je kupovao u bescenje nekadašnje zadružne prodavnice po selima, punio ih opremom i davao u zakup. Imao je svašta, od bakaluka do zubarskih kabineta. Išlo mu je dobro do trenutka kada je smislio da najuri zakupce i preuzme im posao.

A ako nemaš ni prostor, onda si u nevolji svakako. Nemaš nešto realno što bi davao u zakup.

 

[Nastia]

Srbija ima javece kamate u celoj Evropi. Ko uzme kredit moze odmah da kopa sebi raku.

Tacno, ali je imala godinama i najvece kamate na depozite, pa je masa stranaca svoj novac donosila u nase Banke radi orocenja.
Sve do prosle i ove godine, kada su kamatne stope drasticno opale za depozite, ali jednako tako i za kredite.
Pa imamo situacije gde su, u ovom trenutku, kamatne stope za stambene kredite oko 3,5%...

 

[BLAJBI]

Tacno, ali je imala godinama i najvece kamate na depozite, pa je masa stranaca svoj novac donosila u nase Banke radi orocenja.
Sve do prosle i ove godine, kada su kamatne stope drasticno opale za depozite, ali jednako tako i za kredite.
Pa imamo situacije gde su, u ovom trenutku, kamatne stope za stambene kredite oko 3,5%...

To govori o stabilnosti Srbije u ekonomskom smislu.

Bez kredita se NISTA OZBILJNO ne moze uraditi.

Ceo Zapad se digao na kreditima a ne na gotovini.

Gotovina se CUVA, a krediti se dizu za negociju.

 

[Teksački Rendzer Voker]

BANKE SU postale suroviji