*Hannah*
Iskusan
- Poruka
- 5.704
Sve o novom Zakonu o stanovanju:Ko će to da plati?
Autor: Georgi Mitev Šantek, mondo.rs
09.02.2017. | 10:00
Ljudi koji žive "na crno" u unajmljenim stanovima, ali i stanodavci, ne bi trebalo preterano da se brinu zbog Zakona o stanovanju, koji je formalno počeo da se primenjuje, smatraju stručnjaci.
Foto: Mondo/ Stefan Stojanović
Zakon o stanovanju koji je formalno počeo da se primenjuje, ali će mu još mesecima i godinama nedostajati niži propisi da bi zaista zaživeo, dobra je ideja ali ne naročito primenjiva, kaže Kaća Lazarević, vlasnica agencije "Kaća Lazarević nekretnine" i stručnjak u oblasti kupoprodaje stanova sa višedecenijskim stažom.
Ona smatra da ovaj zakon, donet pred sam kraj prošle godine, koji se primenjuje od početka februara, neće zaživeti u dve svoje najvažnije novine - investicionom održavanju zgrada i uvođenju upravnika.
Foto: Mondo/ Goran Sivački
Zakon o stanovanju - upravnik, ali i...
Sumnjičav i Poverenik
Sličnog mišljenja su i u Kancelariji poverenika za informacije od javnog značaja i zaštitu podataka o ličnosti. Iako Poverenik u formalno-pravnom smislu, nema primedbi na odredbe Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, jer se njime uspostavlja zakonski osnov za obradu podataka o ličnosti u oblasti koju taj zakon uređuje, ipak je u postupku donošenja zakona izrazio ozbiljnu rezervu u pogledu primene tog zakona. Kako je za Mondo objasnila Marina Grbić, viši savetnik u Sektoru za harmonizaciju i saradnju u Kancelariji Poverenika, ovim zakonom je predviđeno da se obrada velikog broja ličnih podataka poverava licima (upravnicima) koja o oblasti zaštite podataka o ličnosti nemaju ni elementarna znanja, niti dovoljno iskustva. "Zbog toga se postavlja logično pitanje na koji način će se obezbediti da se ovi podaci u praksi obrađuju na zakonit način, ne zbog namere njihove zloupotrebe, već usled neznanja i neobučenosti upravnika", kaže Grbić. Poverenik je apelovao na Vladu i narodne poslanike da još jednom ocene opravdanost usvajanja predloženih rešenja, ali sugestije Poverenika u tom smislu nisu uvažene.
"Ideja je svakako dobra, ali je primenjiva možda u Švedskoj, ovde ne. Vlasnici stanova nemaju novca da popravljaju krovove i stepenište, plaćaju nove fasade ili nove liftove, kako im zakon nalaže. Decenijama društveni (državni) posao (lošeg) održavanja stambenog fonda sada je pao na pleća novih privatnih vlasnika. Može Opština da naloži da 'u javnom interesu' neko mora da sredi fasadu, ali ko će to da plati", pita se Lazarevićka.
PLAĆANJE UPRAVNIKA NAJMANJI PROBLEM JER...
Plaćanje upravnika nije neki astronomski trošak, procene su da će to biti između 300 i 400 dinara mesečno po stanu, što je otprilike iznos koji stanari već plaćaju za "čišćenje ulaza".
Ali, kada ozbiljniji zahvati dođu na red...
Zakon u članu 60. kaže da ukoliko vlasnici stanova ne organizuju održavanje zgrade tako da ne može da nanese nekome štetu (čitaj padne terasa ili fasada prolazniku na glavu) "nadležni organ jedinice lokalne samouprave poveriće posao održavanja zgrade organizaciji kojoj je povereno obavljanje poslova od javnog interesa".
Znači, Opština može svaku fasadu koja je ruinirana da proglasi "javnim interesom", i onda vlasnici stanova moraju da "dreše kesu".
Ukoliko to ne urade, posao može da uradi i Opština (tj. lokalna samouprava) ali će račun na kraju svakako platiti vlasnici stanova (čl. 61.).
"Suštinsko je pitanje zašto opštine i inače ne saniraju fasade zgrada o svom trošku (odnosno o trošku poreskih obveznika), iz poreza na nekretnine", primećuje Kaća Lazarević.
Za sređivanje krova ili fasade se može uzeti kredit, ali Lazarevićka podseća da jedno sređivanje fasade zgrade košta oko 50€ mesečno svakog vlasnika stana u zgradi na period od pet godina. A to nije i jedini trošak.
"Samo za projekat rekonstrukcije fasade vam treba 5.000€. Pa, ako vam još treba i novi lift, to je bar još 50€ mesečno po stanu, pa vi vidite ko bi imao toliko novca 'viška'", kaže Lazarevićka.
Foto: Mondo/ Stefan Stojanović
Upravnik zgrade: Velika prava, još veće obaveze
Još je teže sprovesti odredbe Zakona koje se tiču upravnika zgrade, bilo da je on iz redova vlasnika stanova, bilo da je profesionalni licencirani upravnik.
"Upravnik ima velika ovlašćenja, ali i velike obaveze. Tu je nabrojano u dvadesetak stavki šta sve upravnik mora da radi, a za neizvršavanje prete i ozbiljne kazne, pa je pitanje da li će se iko od stanara prihvatiti tog posla. Posebno je pitanje da li će neko van Beograda i velikih gradova uopšte naći i profesionalnog upravnika, a zakon važi za sve zgrade u Srbiji", sumnjičava je Kaća Lazarević.
Zgrada je firma, upravnik direktor
Zakonodavac je predvideo da zgrada bude pravno lice u punom smislu, kao prava firma. Upravnik zgrade je zapravo direktor "preduzeća", jer zgrada (ili čak jedan 'ulaz' u zgradi), tj. "stambena zajednica" ima svoj matični broj u Agenciji za privredne registre, poreski broj u Poreskoj upravi, i zavedena je u Registar stambenih zajednica. Stambena zajednica, takođe, može da bude osigurana, tako da ima i svoj "broj" kod osiguravajućeg društva, ili čak banke ako uzima kredit.
Javnost je najviše ustalasao član 50 gde se u 6. tački od 14 navodi da je obaveza upravnika da "uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za fizička lica ime, prezime i JMBG, a za pravna lica poslovno ime, adresa sedišta i matični broj).
Ova stavka je i najspornija, kako za javnost tako i za stručnjake.
Već sam predlog zakona je medije naveo da "plaše" one koji su uzeli stan u najam da će im, zbog primene zakona, obavezno poskupeti kirija. S druge strane, stanodavci su "upozoreni" da će sada morati da prijave svako iznajmljivanje, jer će upravnici prijavljivati stanare u Registar, a time će biti na videlu i Poreskoj upravi. Zakon je jedno, ali postoje i drugi zakoni s kojima se sudara, pa u praksi stvari ne stoje baš tako.
Zakon o stanovanju, naime, predviđa da upravnik mora da vodi evidenciju stanara (sve sa JMBG brojem) i firmi (sa APR brojem) koje se nalaze u stanovima u određenoj stambenoj zajednici. Ta evidencija se prijavljuje u Registar stambenih zajednica u lokalnoj opštini, a zatim i u objedinjenu Jedinstvenu evidenciju stambenih zajednica pri Republičkom geodetskom zavodu.
Ukoliko upravnik ne prijavi stanara, tj. nema tačnu evidenciju, preti mu kazna od 5.000 do 150.000 dinara, ako ga neki od stanara/vlasnika stana prijave komunalnom inspektoru.
Foto: Guliver/Getty Images/Thinkstock
"To sa evidencijom izgleda kao pokušaj da se naplati porez na izdavanje stana. Time bi trebalo da se bavi Poreska uprava, a ne da se provlači kroz propise o stanovanju. Nema u tome nikakve pravne logike", kaže Kaća Lazarević.
Pravnici ukazuju da je problematično i to što se upravnik ovlašćuje da "zalazi u stan", odnosno privatan odnos vlasnika stana i onoga ko u njemu živi (ne nužno i iznajmljuje na komercijalnoj osnovi).
Iako mnogi Zakon tumače tako da se zaključuje da će vlasnici stanova MORATI da prijave ko tačno u njima živi, takve odredbe u samom zakonu nema, pa samim tim nema ni predviđene kazne. Jedina odredba koja se tiče vođenja evidencije važi za upravnika, a zakupac stana se pominje još u članu koji se bavi plaćanjem održavanja (čišćenja) zgrade (Čl. 41, st. 4).
"Vlasnik posebnog dela koji je izdao svoj posebni deo u zakup trećem licu, a ugovorio je da treće lice učestvuje u troškovima održavanja i upravljanja zgradom, dužan je da u roku od 30 dana od dana izdavanja posebnog dela u zakup obavesti upravnika zgrade da će zakupac učestvovati u troškovima održavanja i upravljanja zgradom".
Pitanje je, u principu, kako se vlasnik može naterati na išta što ne ugrožava druge vlasnike stanova. A da li ima zakupce, Poreska će morati da utvrdi na drugi način, jer po zakonima stanodavac ionako MORA da plati porez na izdavanje stana (pa ovakva evidencija iz tog razloga nije neophodna).
Jednako stoji stvar i sa stanarima. Ukoliko ne remete život drugih, pitanje je s kojim valjanim pravnim osnovom bi i policija došla na kućni prag da nekoga legitimiše, a ne upravnik zgrade.
U praksi (u svakodnevnim okolnostima) u stan može da uđe samo policija, i to sa sudskim nalogom. Ulazak u stan je "zabranjena zona" čak i za vatrogasce, koji izbegavaju da razvaljuju stanove oko onog koji gori jer za to nemaju pravna ovlašćenja.
http://mondo.rs/a980605/Info/Drustvo/Zakon-o-stanovanju-Kako-ce-raditi-upravnici-zgrada.html
. . .
Autor: Georgi Mitev Šantek, mondo.rs
09.02.2017. | 10:00
Ljudi koji žive "na crno" u unajmljenim stanovima, ali i stanodavci, ne bi trebalo preterano da se brinu zbog Zakona o stanovanju, koji je formalno počeo da se primenjuje, smatraju stručnjaci.
Foto: Mondo/ Stefan Stojanović
Zakon o stanovanju koji je formalno počeo da se primenjuje, ali će mu još mesecima i godinama nedostajati niži propisi da bi zaista zaživeo, dobra je ideja ali ne naročito primenjiva, kaže Kaća Lazarević, vlasnica agencije "Kaća Lazarević nekretnine" i stručnjak u oblasti kupoprodaje stanova sa višedecenijskim stažom.
Ona smatra da ovaj zakon, donet pred sam kraj prošle godine, koji se primenjuje od početka februara, neće zaživeti u dve svoje najvažnije novine - investicionom održavanju zgrada i uvođenju upravnika.
Foto: Mondo/ Goran Sivački
Zakon o stanovanju - upravnik, ali i...
Sumnjičav i Poverenik
Sličnog mišljenja su i u Kancelariji poverenika za informacije od javnog značaja i zaštitu podataka o ličnosti. Iako Poverenik u formalno-pravnom smislu, nema primedbi na odredbe Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, jer se njime uspostavlja zakonski osnov za obradu podataka o ličnosti u oblasti koju taj zakon uređuje, ipak je u postupku donošenja zakona izrazio ozbiljnu rezervu u pogledu primene tog zakona. Kako je za Mondo objasnila Marina Grbić, viši savetnik u Sektoru za harmonizaciju i saradnju u Kancelariji Poverenika, ovim zakonom je predviđeno da se obrada velikog broja ličnih podataka poverava licima (upravnicima) koja o oblasti zaštite podataka o ličnosti nemaju ni elementarna znanja, niti dovoljno iskustva. "Zbog toga se postavlja logično pitanje na koji način će se obezbediti da se ovi podaci u praksi obrađuju na zakonit način, ne zbog namere njihove zloupotrebe, već usled neznanja i neobučenosti upravnika", kaže Grbić. Poverenik je apelovao na Vladu i narodne poslanike da još jednom ocene opravdanost usvajanja predloženih rešenja, ali sugestije Poverenika u tom smislu nisu uvažene.
"Ideja je svakako dobra, ali je primenjiva možda u Švedskoj, ovde ne. Vlasnici stanova nemaju novca da popravljaju krovove i stepenište, plaćaju nove fasade ili nove liftove, kako im zakon nalaže. Decenijama društveni (državni) posao (lošeg) održavanja stambenog fonda sada je pao na pleća novih privatnih vlasnika. Može Opština da naloži da 'u javnom interesu' neko mora da sredi fasadu, ali ko će to da plati", pita se Lazarevićka.
PLAĆANJE UPRAVNIKA NAJMANJI PROBLEM JER...
Plaćanje upravnika nije neki astronomski trošak, procene su da će to biti između 300 i 400 dinara mesečno po stanu, što je otprilike iznos koji stanari već plaćaju za "čišćenje ulaza".
Ali, kada ozbiljniji zahvati dođu na red...
Zakon u članu 60. kaže da ukoliko vlasnici stanova ne organizuju održavanje zgrade tako da ne može da nanese nekome štetu (čitaj padne terasa ili fasada prolazniku na glavu) "nadležni organ jedinice lokalne samouprave poveriće posao održavanja zgrade organizaciji kojoj je povereno obavljanje poslova od javnog interesa".
Znači, Opština može svaku fasadu koja je ruinirana da proglasi "javnim interesom", i onda vlasnici stanova moraju da "dreše kesu".
Ukoliko to ne urade, posao može da uradi i Opština (tj. lokalna samouprava) ali će račun na kraju svakako platiti vlasnici stanova (čl. 61.).
"Suštinsko je pitanje zašto opštine i inače ne saniraju fasade zgrada o svom trošku (odnosno o trošku poreskih obveznika), iz poreza na nekretnine", primećuje Kaća Lazarević.
Za sređivanje krova ili fasade se može uzeti kredit, ali Lazarevićka podseća da jedno sređivanje fasade zgrade košta oko 50€ mesečno svakog vlasnika stana u zgradi na period od pet godina. A to nije i jedini trošak.
"Samo za projekat rekonstrukcije fasade vam treba 5.000€. Pa, ako vam još treba i novi lift, to je bar još 50€ mesečno po stanu, pa vi vidite ko bi imao toliko novca 'viška'", kaže Lazarevićka.
Foto: Mondo/ Stefan Stojanović
Upravnik zgrade: Velika prava, još veće obaveze
Još je teže sprovesti odredbe Zakona koje se tiču upravnika zgrade, bilo da je on iz redova vlasnika stanova, bilo da je profesionalni licencirani upravnik.
"Upravnik ima velika ovlašćenja, ali i velike obaveze. Tu je nabrojano u dvadesetak stavki šta sve upravnik mora da radi, a za neizvršavanje prete i ozbiljne kazne, pa je pitanje da li će se iko od stanara prihvatiti tog posla. Posebno je pitanje da li će neko van Beograda i velikih gradova uopšte naći i profesionalnog upravnika, a zakon važi za sve zgrade u Srbiji", sumnjičava je Kaća Lazarević.
Zgrada je firma, upravnik direktor
Zakonodavac je predvideo da zgrada bude pravno lice u punom smislu, kao prava firma. Upravnik zgrade je zapravo direktor "preduzeća", jer zgrada (ili čak jedan 'ulaz' u zgradi), tj. "stambena zajednica" ima svoj matični broj u Agenciji za privredne registre, poreski broj u Poreskoj upravi, i zavedena je u Registar stambenih zajednica. Stambena zajednica, takođe, može da bude osigurana, tako da ima i svoj "broj" kod osiguravajućeg društva, ili čak banke ako uzima kredit.
Javnost je najviše ustalasao član 50 gde se u 6. tački od 14 navodi da je obaveza upravnika da "uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za fizička lica ime, prezime i JMBG, a za pravna lica poslovno ime, adresa sedišta i matični broj).
Ova stavka je i najspornija, kako za javnost tako i za stručnjake.
Već sam predlog zakona je medije naveo da "plaše" one koji su uzeli stan u najam da će im, zbog primene zakona, obavezno poskupeti kirija. S druge strane, stanodavci su "upozoreni" da će sada morati da prijave svako iznajmljivanje, jer će upravnici prijavljivati stanare u Registar, a time će biti na videlu i Poreskoj upravi. Zakon je jedno, ali postoje i drugi zakoni s kojima se sudara, pa u praksi stvari ne stoje baš tako.
Zakon o stanovanju, naime, predviđa da upravnik mora da vodi evidenciju stanara (sve sa JMBG brojem) i firmi (sa APR brojem) koje se nalaze u stanovima u određenoj stambenoj zajednici. Ta evidencija se prijavljuje u Registar stambenih zajednica u lokalnoj opštini, a zatim i u objedinjenu Jedinstvenu evidenciju stambenih zajednica pri Republičkom geodetskom zavodu.
Ukoliko upravnik ne prijavi stanara, tj. nema tačnu evidenciju, preti mu kazna od 5.000 do 150.000 dinara, ako ga neki od stanara/vlasnika stana prijave komunalnom inspektoru.
Foto: Guliver/Getty Images/Thinkstock
"To sa evidencijom izgleda kao pokušaj da se naplati porez na izdavanje stana. Time bi trebalo da se bavi Poreska uprava, a ne da se provlači kroz propise o stanovanju. Nema u tome nikakve pravne logike", kaže Kaća Lazarević.
Pravnici ukazuju da je problematično i to što se upravnik ovlašćuje da "zalazi u stan", odnosno privatan odnos vlasnika stana i onoga ko u njemu živi (ne nužno i iznajmljuje na komercijalnoj osnovi).
Iako mnogi Zakon tumače tako da se zaključuje da će vlasnici stanova MORATI da prijave ko tačno u njima živi, takve odredbe u samom zakonu nema, pa samim tim nema ni predviđene kazne. Jedina odredba koja se tiče vođenja evidencije važi za upravnika, a zakupac stana se pominje još u članu koji se bavi plaćanjem održavanja (čišćenja) zgrade (Čl. 41, st. 4).
"Vlasnik posebnog dela koji je izdao svoj posebni deo u zakup trećem licu, a ugovorio je da treće lice učestvuje u troškovima održavanja i upravljanja zgradom, dužan je da u roku od 30 dana od dana izdavanja posebnog dela u zakup obavesti upravnika zgrade da će zakupac učestvovati u troškovima održavanja i upravljanja zgradom".
Pitanje je, u principu, kako se vlasnik može naterati na išta što ne ugrožava druge vlasnike stanova. A da li ima zakupce, Poreska će morati da utvrdi na drugi način, jer po zakonima stanodavac ionako MORA da plati porez na izdavanje stana (pa ovakva evidencija iz tog razloga nije neophodna).
Jednako stoji stvar i sa stanarima. Ukoliko ne remete život drugih, pitanje je s kojim valjanim pravnim osnovom bi i policija došla na kućni prag da nekoga legitimiše, a ne upravnik zgrade.
U praksi (u svakodnevnim okolnostima) u stan može da uđe samo policija, i to sa sudskim nalogom. Ulazak u stan je "zabranjena zona" čak i za vatrogasce, koji izbegavaju da razvaljuju stanove oko onog koji gori jer za to nemaju pravna ovlašćenja.
http://mondo.rs/a980605/Info/Drustvo/Zakon-o-stanovanju-Kako-ce-raditi-upravnici-zgrada.html
. . .
