Pokušaću da ti dam par saveta i da ti objasnim kako stvari funkcionišu u BG-u.
Prvo, ne moj da uzimaš nijedan savet ili mišljenja sa foruma zdravo za gotovo, jer se iza većine krije samoreklamiranje ili priča iz ličnog ugla.
Drugo, u BG-u ne postoji ni jedna profesionalna agencija za promet nekretninama. Takozvane uspešnije su uglavnom nastale 90-tih i njihov kapital leži na drugim poslovima koje su tad obavljali, takvih u gradu nema ni tri, ostalo je danas nas ima sutra ne. Bez obzira na to i jedni i drugi rade na isti način. U 99% slučajeva nalaze se u iznamljenom stanu, prosečan agent ako u šest meseci ima iole ozbiljnog kupca i njega uglavnom izgube jer nikada ne slušaju šta on zapravo traži.
Princip rada je sledeći. Agencije stalno nabavljaju besplatnu radnu snagu tako što u oglasima stalno daju oglase za nove agente. Agenti su nezaposleni ljudi, često bivši tehnološki viškovi, koji nisu uspeli da nađu posao pa rade kao agenti nekretnina dok nenađu nešto, znači to su ljudi koji ne znaju ni naj elementarnije stvari što se tiče nekretnina, da me neko pogrešno ne razume nisu oni krivi zbog okolnosti koje su ih snašle. Kako ni u jednoj agenciji ne postoji obuka, osim ako u to neračunaju " evo ti oglasi, pa ti zovi sve redom dok nenađeš vlasnika pa mu uzmi sve podatke, to je onda tvoj stan pa ga prodaj". Inače oni agenti sa nešto više staža, tz. menageri, se samo površno razumeju u neke papire tipa vlasnički list i sl., ali u suštini to su sve priučene osobe koje samo laiku ostavljaju utisak da nešto kao znaju.
Kada dođu do stana onda oni daju oglas, ako je veća ag. to je zajednički za više expo., pa čekaju da im se kupac javi, ako pak smatraju da je cena visoka neće ni objaviti. Inače nije mi poznato da je ijednu, makar veću, agenciju osnovao dipl. pravnik. Ako su uopšte fakultetski obrazovani to su sasvim desete struke. Takođe, maltene ne znam da ijedna agencija ima stalno zaposlenog pravnika, vodi računa kod nas ljudi u zadnje vreme obožavaju da se lažno predstavljaju, pa tako ako je neko završio pravno-birotehničku, čitaj sekretarica, ili se očešao o zgradu fakulteta on je odmah pravnik. Odmah da ti kažem da 90% dipl. pravnika se ne razume u nepokretnosti, osim ako ne rade u preduzeću kojoj je to delatnost. Sve agencija uglavnom imaju advokata koji im po ugovoru naplaćuje, obično dosta ispod tarife, a to iz razloga jer idu na količinu, pa baš zbog toga se uopšte ne upuštaju u slučaj već samo štancuju, a njihove greške će neki drugi kolega kasnije da ispravlja.
Da se vratimo na stan. Što se tiče lokacije ona je dobra. Preveliko ulaganje u stan ti se isplati samo ako je njegovo stanje baš očajno, jer osnovni problem je to što je na 6.spratu a lift ide do 5. do dosta spušta cenu stana. Trebalo bi da znaš da su se cene dosta normalizovale, tj. dosta su pale. Danas ljudi samo mogu da maštaju da dobiju cenu od 2000€, jedino ako je nešto što se baš teško nalazi. Uglavnom stanova ima ali kupaca ne. Takođe kupci, za takvu lokaciju, bez obzira na strukturu stana, su uglavnom ljudi iz unutrašnjosti, ali su oni zbog velike ponude veoma probirljivi. Naši ljudi iz inostranstva uglavnom u zadnjih par godina prodaju svoje nepokretnosti u Srbiji, kreni od sebe, među njima ćeš teško naći kupca.
Ako stvarno želiš da prodaš stan u relativno razumnom roku, prvo razmisli koja je donja cena ispod koje nećeš da ideš, jer ti se neisplati, pa onda nju podigni za jedno 10-15.000€ max. Onda pronađi advokata iz oblasti, u koga možeš imati poverenja, pazi se dobronamernih preporuka raznih komšija i sl.. On će sam naći kupca, bilo tako što će to prepustiti nekom pripravniku, dati oglas u Politici i dr. Tebi on služi da te ne bi neko posle jurio, pogotovo što živiš u inostranstvu, pa posle ćeš se naplaćati samo da ti zemlja u kojoj živiš ne ukine pravo boravka po zahtevu domicijalne zemlje. Razlog zašto agenti mrze advokate je više nego jednostavan. Ogleda se u tome što onda moraju da dele proviziju koju kupac daje po pola, pa tako od 30% od provizije koliko bi on dobio on dobije 15%, a kancelarija uzme polovinu. Zanimljivo je to kako im to nesmeta toliko kada su dve ag. u pitanju jer i onda dele, a možda zbog toga što adv. nemaju vremena za njihovu nestručnost i gluposti, a tu je i kompleks niže vrednosti, jer da te niko ne zavarava da bi se postao advokat prvo moraš da završiš državni fakultet, pa onda da budeš lude sreće, vezu, da nađeš vezu da te prime u sud, tužilaštvo ili adv.kancelariju pa onda nakon dve godine rada, u slučaju da nije imao veze mora provesti četiri godine u radnom odnosu na neodređeno da bi ispunio deo uslova, sudija/tužilac/advokat mora da ti da odobrenje za polaganje pravosudnog ispita gde je prolaznost između 2%-5%. Tek po položenom pravosudnom ispitu može da podnese molbu za prijem u advokatsku komoru, tek kada mu komora rešenjem odobri upis i kada položi zakletvu on postaje advokat. To ti je ukupno minimum 18 godina redovnog školovanja da bi se steklo zvanje adv. pa ti sad to uporedi sa nekim priučenim agentom. Uostalom tebi je sve jedno jer tog advokata ti nećeš platiti iz svog dž
epa, već će se on naplatiti iz provizije.
Zaključak. Prvo razmisli o ceni. Onda lepo pogledaj na sajtu advokatske komore Beograda ili Srbije imenik advokata pronaći par njih sa e-mailom, pošalji im pismo, sačekaj odgovore, pa izaberi onog koji ti više odgovara. Mogu samo da ti kažem da pošto si žensko možda je bolje da pronađeš ženskog advokata, imaćeš korektniji odnos, pošto ne živiš u BG muškarci mogu lako da te šetaju, ne u smislu da će te oštetiti već da će prodaja da se otegne. Ako više želiš muškog onda je bolje da mu se obrati tvoj muž, ili partner, ako ga imaš u tvoje ime, jer će ga onda ozbiljnije shvatiti.
Ako se pak odlučiš za agenciju, izaberi neku koja ima veliki oglas u novinama i ako stvarno želiš da prodaš stan nemoja da ga daš u više od max dve agencije, jer ozbiljan kupac kada vidi isti stan u više agencija on po pravilu odustane od istog, bez obzira na cenu, jer jednostavno misli da ima neku falinku.
Puno sreće i strpljenja u prodaji stana!
, nestrpljivo ocekujem.
