Pravna pomoc pri kupovini nekretnine - ugovor

[slave74]

Imam pitanje u vezi kupovine nekretnine (u ovom slucaju garaze u suterenu nove zgrade) od investitora, pri cemu je zgrada skoro u potpunosti zavrsena, nije prosla tehnicki prijem i nije uknjizena.
U nastavku je ugovor, pa me interesuje:

• Na koji nacin mogu biti siguran da je investitor jedini vlasnik zgrade (samim tim i garaze), i da ista nije kompenzacijom, zamenom ili na neki drugi nacin prodata nekom podizvodjacu/suinvestitoru?
  
• Da li treba da stoji da prodavac garantuje da he nekretnina njegovo iskljucivo vlasnistvo?
  
• U clanu 5 stoji da u roku od 8 dana o preuzimanju u posed - da li treba da stoji i da se investitor obavezuje da ce zavrsiti zgradu u potpunosti do odredjenog datuma?
  
• Da li treba prodavac da garantuje da ce obezbediti prilaz garazi (ulaz u suteren gde se garaze nalaze)?
  
• U clanu 5 stoji jos i sledece, sto je po meni neobicno za ugovor o kupoprodaji nekretnine ˝kao i plaćanje troškova koji terete redovno korišćenje i obezbeđenje garaže.˝ - kakvo je to redovno koriscenje i obezbedjenje? Ako je u pitanju video nadzor i sl, s tim se ne bih slozio, obzirom da ne zivim u toj zgradi? Da li ovo znaci nametanje firmi koje vrse video nadzor?
• A sto se tice redovnog koriscenja - ako necu izmirivati svoje obaveze - struju i sl. valjda cu imati spor sa elektrodistribucijom a ne sa investitorom? Ne razumem zasto je tu navedeno nesto sto se ne tice investitora?
• Da li postoji nesto sto nedostaje u ugovoru?
  

Hvala unapred, ugovor je sledeci:


UGOVOR O KUPOPRODAJI GARAŽE broj xxxxx-

Zaključen u Novom Sadu dana 02.04.2014.godine, između:

1. xxxxxxxxxx,kao prodavca sa jedne strane i
2. xxxxxxxxxx, kao kupca sa druge strane
na sledeći način i pod sledećim uslovima:

Član 1.

Prodavac i Kupac konstatuju da je xxxx, investitor na izgradnji stambene zgrade spratnosti Su+P+6+Pk-II faza, u Novom Sadu u ulici xxxx, na parceli broj xxxx K.O. Novi Sad I i da od dokumentacije poseduje Lokacijsku dozvolu broj xxxxx od 08.09.2011. godine i Građevinsku dozvolu broj V-351-xxxx od 31.07.2013. godine obe izdate od Gradske uprave za urbanizam i stambene poslove Novi Sad.

Član 2.
Predmet kupoprodaje je prema Glavnom arhitektonskom projektu izrađenom od strane Projektnog biroa ''Studio xxx'' iz Novog Sada, pod brojem E-xxxx od septembra 2012.godine, garaža broj xx, u suterenu u Lameli xx, na adresi xxxxx , etažirane površine 24,30 m2 u stambenom objektu opisanom u članu 1. ovog ugovora.

Član 3.
Prodavac i Kupac ugovaraju kupoprodajnu cenu garaže broj xx od xxxx €/m2 što za ukupno etažiranu površinu od 24,30 m2 predstavlja iznos od xxxxxx,00 € u eurima ili u dinarskoj protivvrednosti obračunato po srednjem kursu NBS na dan uplate. U ugovorenu kupoprodajnu cenu je uračunat porez na dodatu vrednost.

Član 4.
Kupoprodajnu cenu garaže Kupac će isplatiti Prodavcu na sledeći način:
Iznos od xxxx,00 € u eurima ili u dinarskoj protivvrednosti obračunato po srednjem kursu NBS na dan uplate Kupac je Prodavcu isplatio po osnovu Predugovora što ugovorne strane svojim potpisima na ovom Predugovoru i potvrđuju. Preostali iznos kupoprodajne cene od xxxxxx,00 € u eurima Kupac će Prodavcu isplatiti uplatom na devizni račun Prodavca broj xxxxxxx otvorenog kod Xxxx banke odmah nakon overe ovog ugovora u sudu.

Član 5
Ugovorne strane su se sporazumele da će u roku od 8 dana od prijema pismenog ili usmenog obaveštenja Investitora o završetku izgradnje objekta Kupac preuzeti posed u članu 2 definisane garaže, kao i plaćanje troškova koji terete redovno korišćenje i obezbeđenje garaže.

Član 6.
Prodavac daje kupcu svoju bezuslovnu saglasnost da se Kupac može bez ikakvog daljeg njegovog pitanja i odobrenja upisati u zemljišnim, katastarskim i drugim javnim knjigama kao vlasnik na kupljenoj nekretnini bliže opisanoj u članu 1. i 2. ovog ugovora u celosti (clausula intabulandi).

Član 7.
Ugovorne strane su se već sada sporazumele da će troškove overe konačnog ugovora u Sudu i uknjižbe garaže na svoje ime snositi Kupac.

Član 8.
Ukoliko Kupac bude zahtevao dodatne radove koje je moguće izvesti u garaži, dužan ih je Prodavcu isplatiti prema posebno sačinjenom obračunu, do momenta predaje graže u posed.

Član 9.
Garantni rok za kvalitet izvedenih građevinskih radova je 2 godine, a za krov 5 godina.
Prodavac je dužan da u roku od 30 dana od poziva Kupca pristupi otkanjanju pismeno dostavljenih i utvrđenih nedostataka , a u protivnom Kupac može radi otklanjanja istih angažovati drugog izvođača o trošku Prodavca.
Za kvalitet ugrađene opreme garantuje proizvođač prema garantnim listovima koji će se predati Kupcu prilikom predaje garaže u posed.

Član 10.
U slučaju spora povodom realizacije ovog Ugovora, ugovorne strane će nastojati da ga reše međusobnim sporazumom, a u protivnom ugovaraju nadležnost stvarno nadležnog Suda u Novom Sadu.

Član 11.
Ovaj Ugovor je sačinjen u 9 (devet) istovetnih primeraka od kojih tri zadržava sud overe, dva primerka zadržava Prodavac dok preostale primerke zadržava Kupac. Ugovorne strane su ugovor pročitale i razumele i takav kao izraz svoje volje u znak prihvatanja svojeručno potpisuju

 

[snowtrooper]

Kao gradjevinac ti savetujem da ne kupujes nista dok zgrada ne dobije upotrebnu dozvolu.
Zavrsen objekat bez nje nije bezbedan jer su propusti prilikom izgradnje moguci.

 

[slave74]

Garaza je 100% zavrsena, zgrada 99%, mozda neka sitnica ostala. Zavrsetak radova je kraj maja. Interesuje me pravni savet, ne gradjevinski.

 

[Vexy]

Molim vas da se vratite na temu,
Dakle, ako neko ima pravni savet neka napiše.

 

[Милица]

У тексту уговора недостаје катастарски опис листа непокретности у који је уписано земљиште као и статус продавца у односу на земљиште. Такође, из текста уговора се не види да ли су грађевинске исправе правноснажне и од ког датума. Посебно треба навести и уговор који се закључује са Дирекцијом за грађевинско земљиште или другом организацијом којој је град поверио обрачун и плаћање накнаде за уређење грађевинског земљишта, односно организацијом која је обавезна да изгради инфраструктурне објекте.

У тексту уговора недостаје комплетна заштита од евикције.

Члан 3 који описује цену је потпуно неправилан јер није посебно исказан износ пдв-а при чему треба посебно водити рачуна о стопи која није иста за станове и гараже.

У целом уговору не видим обавезу продавца да заврши изградњу, спроведе технички пријем, прибави употребну дозволу и укњижи зграду као и посебан физички део зграде који је предмет уговора.

И иначе, цео уговор обилује изразима који су карактеристични за споразуме друге садржине, а како је овде реч о уговору и како би исти био двострано обавезујући, неопходно је да се утврде обавезе уговорних страна. Исто се постиже изразима: "продавац се обавезује да најкасније до ..., уради то и то" или "купац се обавезује да купопродајну цену исплати ...", а не купац ће исплатити .. итд., итд., итд. ....

 

[slave74]

Zastitu od evikcije po zakonu o obligacionim odnosima nije potrebno navoditi, podrazumeva se. Zig-u placene obaveze, bez toga se vise ne izdaju g. dozvole. Prodavac ima pravo svojine 1/1 na datoj parceli.Broj i podbroj parcele pisu u ugovoru, kao i KO.
Lok. i g. dozvola su pravosnazne, zavedene kod nadleznih, prijavljen pocetak radova, zavrsetak do juna o.g. ,a zgrada je u celosti zavrsena, i ovih dana je t. prijem, u koji ne sumnjam.
Za garaze pdv je 20% ako se ne varam, a pise u ugovoru da je u cenu uracunat pdv. Ionako za garazu nema povrata pdv-a.
U ugovor su usle izmene: zastita od evikcije, predaja kljuceva po isplati, a izbaceno je obaveza kupca o troskovima red. odrzavanja, iobezbedjenja( a da nisam ni saznao cemu sluze)
Inace prodavac je investitor,i izvodjac veoma ozbiljna firma za koju dosad nigde nisam nasao podatak o necemu neregularnom.
MIslim da je obaveza investitora, da uknjizi ceo objekat, a jedinice tog objekta ce naknadno kupci uknjiziti, po zelji.A, mozda se i varam.
Da samo znate s kakvim se ugovorima srecu kupci, a da i ne postavljaju pitanja, i vecina na kraju dobro prodje, a neki nagrabuse.
Na kraju krajeva kupac uvek moze biti prevaren, iako ce na sudu dobiti parnicu.


Hvala na odgovoru.