Prenamena poljoprivrednog u građevinsko zemljište

[mihic]

Da li je neko imao iskustva sa prenamenom zemljišta za gradnju? Evo u čemu je stvar-supruga i ja smo kupili staru kuću i veliki plac koji se sastojao iz tri parcele. Te tri parcele smo sada spojili u jednu i treba da izvršimo prenamenu poljoprivrednog u građevinsko zemljište kako bismo dobili dozvole. Caka je u tome što za 15 ari placa opština traži 4.500 evra kao nadoknadu (procenjena tržišna vrednost zemljišta je 22.500 evra), što je malo manje od cene koju smo dali za tu istu površinu sa sve kućom, telefonom, strujom, vodom i sl.
Da li se vredi žaliti i kako to ide?

 

[R.Žiskar]

Колико је мени познато процена некретнине је једино валидна у причи око дажбина. То, колико сте реално платили или колико сте написали у уговору, пореско не занима. Требало је да приликом процене покушате да преговарате са процењивачима како би нагласили негативне а минимизирали позитивне одлике земљишта и сместили га у категорију која плаћа мање.
Генерално, немате на шта да се жалите, они су направили рачун а ви не морате да га платите. Није то принудна наплата или нешто тако. Ако се жалите на процену, узмите у обзир да вештачење може бити скупо али и нова процена може бити виша од садашње.
Проста рачуница каже да ћете земљиште вредно 22.500 евра добити као грађевинско за 9-10.000 евра. С тим што ћете сада имати црно на бело колика је вредност. Мени то изгледа као добра уштеда.

 

[mihic]

Колико је мени познато процена некретнине је једино валидна у причи око дажбина. То, колико сте реално платили или колико сте написали у уговору, пореско не занима. Требало је да приликом процене покушате да преговарате са процењивачима како би нагласили негативне а минимизирали позитивне одлике земљишта и сместили га у категорију која плаћа мање.
Генерално, немате на шта да се жалите, они су направили рачун а ви не морате да га платите. Није то принудна наплата или нешто тако. Ако се жалите на процену, узмите у обзир да вештачење може бити скупо али и нова процена може бити виша од садашње.
Проста рачуница каже да ћете земљиште вредно 22.500 евра добити као грађевинско за 9-10.000 евра. С тим што ћете сада имати црно на бело колика је вредност. Мени то изгледа као добра уштеда.

Tu je caka. Jos nije kasno posto ovo nije zvanicna procena nego procena koju su dali na moju molbu, pre nego sto sam podneo zahtev. Dakle, mozda bude i manje. Vestacenje jeste jedno od resenja posto procena ne moze biti visa (cena kvadrata u mojoj zoni ide od 500 do 1.500 dinara, a, po recima "sefa", moja vredi 1.500). Ono sto mene ipak malo kopka za zalbu jeste sto tacnu cenu (izmedju propisanih 500 i 1.500) odredjuje jedan covek iz kancelarije udaljene 20 km od naseg placa. Moze li se traziti da on ili neko njegov izadje na tren?
I na kraju, meni ne treba celo zemljiste da bude gradjevinsko (ovako imam 1.700 kvadrata) vec samo 300ak, za kucu (kuca ce biti oko 120kvm). Ali, zakon kaze da morate prevesti u gradjevinsko zemljiste celu parcelu, bez obzira sto je necete koristiti za gradnju. Zar nije i ovo apsurd?

 

[R.Žiskar]

Tu je caka. Jos nije kasno posto ovo nije zvanicna procena nego procena koju su dali na moju molbu, pre nego sto sam podneo zahtev. Dakle, mozda bude i manje. Vestacenje jeste jedno od resenja posto procena ne moze biti visa (cena kvadrata u mojoj zoni ide od 500 do 1.500 dinara, a, po recima "sefa", moja vredi 1.500). Ono sto mene ipak malo kopka za zalbu jeste sto tacnu cenu (izmedju propisanih 500 i 1.500) odredjuje jedan covek iz kancelarije udaljene 20 km od naseg placa. Moze li se traziti da on ili neko njegov izadje na tren?
I na kraju, meni ne treba celo zemljiste da bude gradjevinsko (ovako imam 1.700 kvadrata) vec samo 300ak, za kucu (kuca ce biti oko 120kvm). Ali, zakon kaze da morate prevesti u gradjevinsko zemljiste celu parcelu, bez obzira sto je necete koristiti za gradnju. Zar nije i ovo apsurd?

Једино решење је онда договор са процењивачем земљишта који изађе на терен. Наравно да ће општина све што може прогласити за екстра зону и наплатити веће дажбине, то јој је интерес. Е, сад, да ли се интерес вештака поклапа са интересима општине, то ћете видети на лицу места.
Зашто сте спајали парцеле? Зашто нисте само за једну, која има довољно за кућу урадили пренамену а остале две спојили касније или не? Ви сте власници парцела, да ли су то три мање или једна већа, какве везе има?
Да ли сте покушали да пронађете све релевантне прописе који таксативно наводе ставке за процену земљишта?

 

[mihic]

Једино решење је онда договор са процењивачем земљишта који изађе на терен. Наравно да ће општина све што може прогласити за екстра зону и наплатити веће дажбине, то јој је интерес. Е, сад, да ли се интерес вештака поклапа са интересима општине, то ћете видети на лицу места.
Зашто сте спајали парцеле? Зашто нисте само за једну, која има довољно за кућу урадили пренамену а остале две спојили касније или не? Ви сте власници парцела, да ли су то три мање или једна већа, какве везе има?
Да ли сте покушали да пронађете све релевантне прописе који таксативно наводе ставке за процену земљишта?

Idemo redom:
1. koliko su meni rekli u opštini, oni ne šalju procenjivača na teren, nego sam šef službe odredi cenu, bez gledanja konkretnog placa.
2. cene su određene klizno, za prvu zonu gde smo mi, cena je od 500 do 1.500 dinara po kvadratu.
3. nema nikakve druge skale niti propisa koji tačno određuju da li je 500 ili 1.500 dinara, nego to šef iz iskustva lupi cenu. Zato mi se i čini da bi tu moglo da se pregovara.
4. parcele su malo čudno podeljene pa nismo mogli da uradimo prenamenu samo za jednu. Jedna je, u stvari, već građevinska parcela, na njoj je i kuća, ali je ona jako mala. Susedna je OK, ali mi kuću moramo da pozicioniramo, po propisima iz urabanističkog plana, negde na granicu ove dve pa smo te dve morali da spajamo. E sad, sve tri smo spojili zato što nas je naš geometar koji je radio preparcelaciju rekao da su mu u opštini rekli da je cena minimalno veća za 3 nego za 2 parcele. Ja, budala, umesto da proverim, poverovao čoveku (nije čovek sa ulice, znamo se od ranije) i zato sada mamo nekih 600 kvm koji nam, u stvari, ne trebaju za građenje kuće, a koje smo mogli ostaviti kao drugu parcelu, "vinograd". No, sada je kasno, sve je već spojeno i nema nazad. Samo mogu da probam da platim što manje za prenamenu.

 

[R.Žiskar]

Idemo redom:
1. koliko su meni rekli u opštini, oni ne šalju procenjivača na teren, nego sam šef službe odredi cenu, bez gledanja konkretnog placa.
2. cene su određene klizno, za prvu zonu gde smo mi, cena je od 500 do 1.500 dinara po kvadratu.
3. nema nikakve druge skale niti propisa koji tačno određuju da li je 500 ili 1.500 dinara, nego to šef iz iskustva lupi cenu. Zato mi se i čini da bi tu moglo da se pregovara.
4. parcele su malo čudno podeljene pa nismo mogli da uradimo prenamenu samo za jednu. Jedna je, u stvari, već građevinska parcela, na njoj je i kuća, ali je ona jako mala. Susedna je OK, ali mi kuću moramo da pozicioniramo, po propisima iz urabanističkog plana, negde na granicu ove dve pa smo te dve morali da spajamo. E sad, sve tri smo spojili zato što nas je naš geometar koji je radio preparcelaciju rekao da su mu u opštini rekli da je cena minimalno veća za 3 nego za 2 parcele. Ja, budala, umesto da proverim, poverovao čoveku (nije čovek sa ulice, znamo se od ranije) i zato sada mamo nekih 600 kvm koji nam, u stvari, ne trebaju za građenje kuće, a koje smo mogli ostaviti kao drugu parcelu, "vinograd". No, sada je kasno, sve je već spojeno i nema nazad. Samo mogu da probam da platim što manje za prenamenu.

Можеш ти да тражиш вештачење судског вештака после званичне процене општине. Приликом одређивања вредности земљишта мора се узети у обзир приличан број фактора. Удаљеност од пута, квалитет земље, топографија земљишта, поседовање комуналних прикључака.
То је нешто што банке редовно раде када примају земљиште под хипотеку или наплаћују дуговање. Погледај овде: http://www.rgz.gov.rs/template2.asp?PageName=komasaciona_procena&MenuID=0030018&LanguageID=1 или на претраживачу укуцај "процена земљишта", има доста линкова са примерима.
Имаш две варијанте, како ја видим одавде.
1. Поклапање интереса са одговорним лицем у вези процене. Ово је кажњиво по закону, само да се разумемо.
2. После процене одговорног лица у општини, извести свог проценитеља, судског вештака и на основу његовог налаза ставити примедбу на процену вредности. Како су рокови на жалбе око 8 дана, можда је боље да имаш налаз вештака у рукама пре званичне процене општине.
Да се разумемо и овде, велика је вероватноћа да ћеш истерати своје у овом случају али буди спреман да наставиш да истерујеш своје и на даље. Сујета је гадна ствар а сујета чиновника је десет категорија гаднија.