Kupovina stana iz kredita VS rentiranje

[Dе Sisti]

Kupovina sopstvenog stana predstavlja najvažniju finansijsku i investicionu odluku svakog pojedinca.

Ta odluka dobija na težini kod osoba koje nisu dobile nešto značajno u nasledstvo, već i ulazak u kredit finansiraju novcem stečenim sopstvenom štednjom, a u međuvremenu oformili i porodicu.

Investicija u stan je najnediversifikovanija finansijska odluka koju ćete napraviti u svom životu.

Mnogi faktori su od uticaja na tu odluku:
- cene nekretnina generalno, tj.njihov opšti nivo i trend
- opšta ekonomska situacija
- lična finansijska situacija i perspektive
- kamatne stope
- visina rente
- lokacija
- visina štednje i njen očekivani rast
- nova/stara gradnja
- period otplate

Ja kao ekonomista, sa dugogodišnjim iskustvom u finansijskom sektoru, opet nisam najčistije s tim šta činiti, pri ovakvim uslovima i okolnostima.

Neko moje lično mišljenje jeste da je porast cena nekretnina, zabeležen u Srbiji 2017. i 2018. kratkog daha, te da u uslovima kamatnih stopa koje su na izuzetno niskom nivou poslednjih par godina (EURIBOR i LIBOR u minusu), može se očekivati da će porast cena nekretnina, izazvan većom dostupnošću kredita, biti ograničen onog trenutka kada se kamate povećaju...

Takođe mislim, da je mudro ne ulaziti u kredit sa minimalno zahtevanim učešćem (trenutno 20%), već obezbediti veće učešće koje bi smanjilo troškove kamate i smanjilo potencijalni negativni efekat rasta kamata.

Šta vi mislite?

 

[Dе Sisti]

Neke od poruka sa politike gde se razvila diskusija.
U citatu ispod, hronološki poruke idu odozdo nagore.

Trenutno je skocila cena zato sto je zabranjeno prodavati stanove koji nisu uknjizeni i legalizovani, Verovatno pola ponude su u toj zoni,Do sad je bila praksa da se prodaje stan sa naznakom stan je u procesu legalizacije ili kuca ,Sada vise to ne moze biti predmet prodaje vec kada sve zavrsis.

u pravu si... ali tesko da mozes da rentiras u raskoj. kupi u bg i nema glava da te boli.

znam da nije nuzno. Ali u tekstu pise da je novogradnja 2500e ...

Mirijevo Miljakovac Rusanj Ripanj su divlja naselja pravljena za gologuziju iz SFRJ zeljne zivota u velikom gradu a nedovoljno finansijskih mogucnosti da tu kartu/ulaznicu plate.

Zato uvek je bolje biti prvi u selu nego zadnji u gradu...

Чим Тикси убаци цифру у свој пост, одмах знаш да пише глупости.
Прво, није нужно куповати новоградњу од 2500 евра, а друго, пун Земун, Мирјево, Миљаковац, Булевар, староградње и новоградње од 1000, 1200, 1500 евра... има за сваког по нешто, велики град, велика понуда.

Кредит за такав стан кошта скоро исто као и рента.

Prvi su prosli lose, a drugi odlicno. Da, i na to se mora racunati. Mislis li da je u ovom trenutku, bolje imati 100k u banci ili nekretninu te vrednosti u Beogradu?

Posedovanje gotovine nije nužno uvek bolja opcija.
Kako su prošli oni oni koji su 100.000 maraka konvertovali u evre, prilikom uvođenja evra?
A kako oni koji su kupili nekretnine u toj vrednosti neposretno pre toga?

A opet, ko je bio veći car 1993? Onaj koji je u kešu imao 100.000 maraka ili posednik stana?

pa da ali ne mozemo da poredimo staro i novo... mislim to ne kosta isto u startu, treba da poredimo stanove iste vrednosti... recimo da pricamo o starogradnjama, u varijanti da ih iznajmis, kupis i kupis na kredit.

400 evra ili malo manje i jeste cena izdavanja stana od 60 kvadrata na relativno dobroj lokaciji na NBG... prodajna cena takvog stana, za kes, je oko 95 evra. Tako da, dobra je racunica.

... a ovo da ces nabosti nesto povoljno zbog praznog hoda moze da se desi, a i ne mora, pa hajde da na to ne racunamo.

racunica ti nije bas dobra za nas slucaj

stan od 65 kvadrata sam ja dok sam studirao na nbgd iznajmljivao za 300e mesecno. Sad da kazes da das i 400 to je to odprilike

E takav stan da kupis u novogradnji mora da platis kvadrat 2500e . To znaci da ti treba 150.000 evra kesovine makar. Za 150.000e kredita je ucesce + troskovi kredita oko 40.000e i rata 800e.

Imas na kamatici sajtu ukucaj pa vidi sam.

150.000e je 170.000 dolara Znaci racunica ti nije dobra. Mnogo vise se ustedi ako rentiras nego ako kupis.

Narocito ako ne zuris i zivis negde usput trazis stan. Uvek ima gomila stanova koja je prazna koji vlasnici napuste odu negde u inostranstvo i zeleli bi da ih izdaju i za nizu kiriju samo da im sve bude ok sa stanom, da se placaju racuni i slicno.

Samo infostan ti za stan od 60 kvadrata nije ispod 100e mesecno a gde su drugi troskovi.

Vlasniku stana kojem stan stoji duze vremena prazan je to trosak koji ga boli svakog meseca i on pristaje i na nizu kiriju samo da ga izda i da mu ne stoji prazan u vecini slucajeva.

U stvari greska, ne dodje, ispada i po ovome kredit povoljniji, posto vidim da mi se provuklo troskova odrzavanja 100 000 evra na 30 godina sto nije tacno, to je 70 hiljada vise nego sto je realna amortizacija.... a i porezi na 30 godina su jedno 10 000 manji. Znaci dodjemo do:

Renta $120 000 Kredit $ 90 000

Znaci ladno kredit bolji od kirije na 30 godina eto, svaki dan covek naucni nesto, da sam nagadjao sta je bolje, sigurno bih rekao kirija, i ocigledno pogresio

@2600

Vidis, i tamo ima beneficija oko poreza. Tako je u civilizaciji
Nego kome u Srbiji da umanjuju poresku stopu kad retko ko i placa porez

90, zbog izlaza, da bi poredili kes sa kesom. Ali opet isplativije, koliko vidim. Znaci, ovde je ili bolje uzeti kredit, ili mu dodje na isto, zavisno od toga koliko izvarira cena nekretnina na trzistu? evo ja sam pokusao da koristim neki kredi vs kirija kalkulator, ali ne znam da li sam ga dobro podesio, samo znam da nama troskovi izlaza nisu ovoliki sigurno, tako da mu i ovde to nekako dodje na isto.

Pogledajte prilog 524673

Ja jos nisam upoznao srecnog korisnika kredita

Svi sa kojima sa mrazgovarao a da su uzimali kredite kazu da to vise nikada ne bi uradili i da se zahvaljuju Bogu kad su isplatili poslednju ratu i da je to neverovatan stres za coveka.

- - - - - - - - - -



znas zasto su nekretnine dzaba u sopotu i mladenovcu?

Zato sto npr doseljenik iz nekog mesta u unutrasnjosti nikad nece tu da dodje a pravih beogradjana u beogradu je jako malo.

Doseljenik ima kompleks , da kaze da zivi U BEOGRADU. Zeli da mu rodbina u rodnom kraju zavidi u tome.

A ako kaze da zivi u Sopotu makar imao i kucu od 5000 kvadrata sve pada u vodu.

Zato sa stanovista 90% beogradjana tj doseljenika bolje 30 kvadrata na novom beogradu nego 500 u sopotu.

Tako mogu da se hvale rodbini iz rodnog kraja + ne moze niko da im dodje u goste jer nema mesta za prespavanjac

E sad sto u tih 30-40 kvadrata ne mogu da imaju vise od jednog deteta boze moj spremni su na tu zrtvu.

Sa druge strane pravi beogradjani sa pedigreom od npr 100-200 godina zivota tamo nemaju taj kompleks. Ali takvih je jako malo.

Zato Srbija propada. Mnogo smo iskompleksiran narod.

Tixi je išamarao računicu za stan.
GLupava je računica.
Najpre, ako se poredi renta VS rata, onda se porede stanovi istog kvaliteta.
Za stan, kome je renta 400 evra mesečno, rata stambenog kredita, sa fiksnom kamatnom stopom od 4%, na 30 godina je nekih 570 evra (stan starogradnja 1.700 x 70m2). (gruba računica).
Amortizacija u Tixijevoj računici je prenaglašena.

RENTA: 400 x 360 meseci = 144.000 trošak rente
KREDIT: 570 x 360 meseci = 205.000 ukupno plaćeno, s tim što se u vlasništvu ima stan od 119.000. Neto trošak 86.000 EUR.

Dakle, renta 144.000 VS kamata 86.000.
Sve i da pretpostavimo da se renta neće menjati, a u najgorem scenariju da vrednost stana opadne za 50%, na 60.000, ukupan trošak kkredita bio bi 86.000+60.000= 146.000 što dođe isto kao i trošak rente.
Ako vrednost stana poraste za koji god %, onda je to na štetu opcije iznajmljivanja

zaboravio sam da pera svoje pare koje stedi OROCAVA ili ulaze u kriptovalute


Na dugi rok perinih 144.000e sa kamatama ce da vrede makar ko 2 stana od 60 kvadrata na nbgd 25 godina stara....

I pera ima komociju u slucaju da mu se prihodi smanje ode u stan sa nizom kirijom i tako dodatno ustedi

Zika sa druge strane ako ostane bez posla ili mu se smanje prihodi gubi sve jer nece moci da servisira svoju ratu od 800e/mesecno

Uzmimo npr za poredjenje dva lika - Ziku i Peru

Zika je odlucio da kupi stan na kredit. Rata mu je 800e .

Pera je odlucio da rentira stan za 400e a ostatak 400e stedi

Za 30 godina Zika je isplatio banci 300.000e i ima stan vredan 100.000e zbog amortizacije i 0 dinara/evra stednje . Znaci 200.000e je u minusu

I to ako je sve bilo idealno a znamo da u praksi u vecini slucajeva nije.

Sa druge strane - Pera za 30 godina ima ustedjenih 144.000e ali nema stan.

Ko sto vidimo u Bg bolja renta nego kredi jer omogucava u slucaju gubitka posla smanjenja plate odes iz skupljeg u jeftiniji stan dok sa stanom na kredit nemas taj izbor.

- - - - - - - - - -

- - - - - - - - - -

 

[Dе Sisti]

90, zbog izlaza, da bi poredili kes sa kesom. Ali opet isplativije, koliko vidim. Znaci, ovde je ili bolje uzeti kredit, ili mu dodje na isto, zavisno od toga koliko izvarira cena nekretnina na trzistu? evo ja sam pokusao da koristim neki kredi vs kirija kalkulator, ali ne znam da li sam ga dobro podesio, samo znam da nama troskovi izlaza nisu ovoliki sigurno, tako da mu i ovde to nekako dodje na isto.

Pogledajte prilog 524677

Značajno si precenio kamatnu stopu.
Trenutna efektivna je 3-3,5% varijabilna, odnosno 4.2-4.5% fiksna...
TO značajno utiče na računicu, pogotovu na tako dugi rok.
A i povrat od 7% na investicije u slučaju keša je, takođe, veoma precenjen

 

[Тихи]

Je li moguće da je jedan diplomirani ekonomista omašio poentu i/ili napravio faktualnu grešku u apsolutno svakoj stavci, osim u imenovanju Žike i Pere?

napisi sta nije tacno

2500e kvadrat bg novogradnje to je 150.000e odprilike za stan od 60 kvadrata

800e kosta rata kredita na tu cifru

takav stan iznajmis za 300-400e

 

[sasasta]

baci se na papir , pa se izracuna

sto kaze tihi , banci za to vreme das bar jos jedan stan.

mada je preuvelicao cifre

mesecna rata , ko nije uzeo u svajcarcima ,je mozda 100 evra veca da kupis nego da iznajmljujes

tako da das za 20 god 24 hilj evra vise

a ko je uzeo u svajcarcima , trebao je da odustane od toga cim su povecali rate.

 

[Dе Sisti]

baci se na papir , pa se izracuna

sto kaze tihi , banci za to vreme das bar jos jedan stan.

mada je preuvelicao cifre

mesecna rata , ko nije uzeo u svajcarcima ,je mozda 100 evra veca da kupis nego da iznajmljujes

tako da das za 20 god 24 hilj evra vise

a ko je uzeo u svajcarcima , trebao je da odustane od toga cim su povecali rate.

Pri trenutnim kamatnim stopama, svakako da je trosak kamate značajno manji od vrednosti stana.
Čak i manje od pola stana.

 

[Dе Sisti]

napisi sta nije tacno

2500e kvadrat bg novogradnje to je 150.000e odprilike za stan od 60 kvadrata

800e kosta rata kredita na tu cifru

takav stan iznajmis za 300-400e

Greška, takav stan se iznajmljuje za 700-1000 evra

 

[2600]

Ja, kao neko ko nije ekonomista, dacu svoje amatersko misljenje na svaku od ovih teza, ali bih izvodjenje krajnjeg zakljucka iz sire slike prepustio ljudima koji jesu ekonomisti, i vodio se njihovom preporukom. Here we go:

cene nekretnina generalno, tj.njihov opšti nivo i trend

Pregledom prilozenog grafikona, mozemo zakljuciti da je Beograd svoj istorijski maksimum imao pre krize, 2008. Posle krize su cene stanova pale, a od 2015. do danas imao rast, koji ih je, maltene, vratio na taj nivo.

Kompletan raspon nije veliki, pa mozemo zakljuciti da trziste nekretnina u Beogradu zapravo i nije turbulentno u smislu varijacije cena. Rast cena se desio zbog vise faktora, od kojih je najznacajnija prica sa kreditima.

Takodje, mislim da je cena stanova u odredjenim opstimana porasla zbog takozvanog "stana na dan", i da je to povuklo gore gradski prosek. Posto je to trziste sada vec zasiceno, i konkurencija je mnogo jaca nego pre 5 godina, mislim da ce ovo doprineti padu cena.

Moje misljenje po pitanju trenda za 2019., i narednih pet godina je sledece. U svim ovim godinama predvidjam pad cene nekretnina. U 2019. ocekujem pad od 3-5%, realizovanih cena. Faktori za koje mislim da ce na to uticati su:

1. Istrosilo se kreditnih kupaca. U Beogradu jedno vreme nije bilo velike ponude novogradnji, niti relativno povoljnih kredita i odbitka PDV-a, te se broj kreditno sposobnih kupaca po danasnjim merilima, koji nisu mogli da kupe stan tada, povecavao, to jest imali smo akumulaciju jednog dela ekonomske populacije, pa kada se stanje na trzistu promenilo, sama kolicina ljudi koja je odjednom htela da kupi stan povecala je potraznju, sto je povecalo cenu. Trenutno u Beogradu, pri kupovini stanova, otprilike 80% su kreditni kupci. Zbog ovog sto sam gore naveo, ovaj odnost ce se promeniti u korist kes kupaca u sledecim godinama, sto ce ultimativno uticati na smanjenje cena nekretnina.

2. Ocekivani porast kamatne stope(EURIBOR). Ljudi ce percipirati kredite kao "nepovoljnije" sto ce tako promeniti odnos kreditni/kes kupci u korist kes kupaca, i doprineti padu cene.

3. Manja isplativost "stana na dan". Ovaj biznis je sada manje isplativ, pogotovu sa novim zakonom koji je donela drzava, pa je i u ovom segmentu potraznja manja. Pad potraznje ovih stanova ce takodje doprineti padu cena.

4. Realna kupovna moc stanovnistva opada, sto bi takodje moglo da utice na smanjenje potraznje, ergo smanjenje cene.

5. Demografska kretanja nam govore da platezno sposobni ljudi u velikom broju odlaze iz zemlje, a sa novim zakonom o zaposljavanju u Nemackoj koji stupa na snagu 2020., ovo se sigurno nece popraviti.

6. Izgradnja socijalnih stanova koju drzava najavljuje, jedan deo kupaca koji bi nace razmisljali o kreditu ili kes kupovini "regularnog" stana, ovim ce biti "izgubljen" na trzistu i tako ce biti manje potraznje, a i to ce oboriti cenu.

Sledecu tezu obradicu u odvojenom postu, da ne zauzme jedan post tri strane

 

[2600]

Značajno si precenio kamatnu stopu.
Trenutna efektivna je 3-3,5% varijabilna, odnosno 4.2-4.5% fiksna...
TO značajno utiče na računicu, pogotovu na tako dugi rok.
A i povrat od 7% na investicije u slučaju keša je, takođe, veoma precenjen

Jasno. Povrat u slucaju kesa na investicije ovde... aj da mu damo 2%? Fiksna nek bude 4.5%. Mi ni nemamo taj insurance payment ovde, tako da je ono sto si rekao na politici. 144 000 evra cena iznajmljivanja stana od 100 000 evra. To je tacno. Pa da, ispada bas tako nekako odnos na 30 godina: 144 000 evra cena rentiranja - 90 000 evra cena kredita

Greška, takav stan se iznajmljuje za 700-1000 evra

Da, oko 900 evra.

 

[gost 339460]

Na rast cena stanova u centru Beograda,uticu mnogi faktori.Prvo da konstatujemo,da je najvisa cena kvdrata stana u Opstini Stari Grad,a ne na Opstini Vracar.
Druga cinjenica je,da u centru Starog Grada,cena vec sada iznosi 3.OOO Evra po kvm.Ko najvise kupuje stanove u centru,i to za kes.Ubedljivo,kupci su iz Bosne i
Hercegovine.Oni bukvalno ne pitaju posto je,samo,da je stan u strogom centru Beograda.!

 

[Sizif]

Najbolje kad se ispale pa kupe super povoljan stan u Brankovoj.

 

[Dе Sisti]

Cene nekretnina u Beogradu duplirane su u periodu od 2001-2009.
Glavni razlozi su sledeci:
1) vracanje stambenih kredita u ponudu banaka
2) velika populacija ljudi sposobnih da uzmu stambene kredite
3) traznja usled Crnogoraca koji su nekretnine prodali Rusima
4) traznja usled toga sto su neke od izbeglica sa Kosova, BiH i HR prodale svoju imovinu u periodu smirivanja koji se poklopio s ovim godimama
5) nedovoljno velika stambena gradnja

ALi, ti faktori su se iscrpeli.
Oni koji su mogli da uzmu kredite, uzeli su stambene kredite. Nova populacija potencijalnih korisnika nije odrzana stvorena u znacajnom iznosu. Ima ih novih, ali to nije toliko veliko. Najveca pojedinacna grupacija su IT strucnjaci.
Takdje, treba imati u vidu da je do novca dosla nova elita vezana za sadasnju vlast (vec 6 godina su na vlasti), ali oni prvenstveno kupuju novogradnju.
Bez obzira sto su novogradnja i stagogradnja, sustinski 2 odvojena trzista (novogradnja na boljim lokacijama uglavnom se kupuje keshom), postoji efekat prelivanja rasta cena sa novogradnje na staropgradnju.
Naime, u vreme pada cena (2010-2016), postojala je klasa ljudi koja je mogla da priusti novogradnju po tadasnjim cenama. Sa rastom cena novogradnje, ti ljudi ili moraju da doplate ili da se preorjentisu na staru gradnju.

2008. godine cene su bile izuzetno visoke, ali su i kamate bile visoke, tako da je postojao prostor da se ukupan trosak smanji.
Sada su cene visoke, gotovo iste kao i 2008. godine, za pijedine lokacije, a kamatne stope su istorijski niske i tesko da mogu biti nize. E, tu postoji rizik znacajnog rasta troska, narocito ukoliko kamate porastu u prvih 3-5 godina otplate kredita (kada je udeo kamate u rati najveci)

 

[2600]

opšta ekonomska situacija

Misljenja sam da je ekonomska situacija u Srbiji znatno losija nego sto je nasa Vlada prikazuje. Neki stvarni privredni rast Srbija bi jedino mogla ostvariti ozbiljnim ekonomskim, pravnim i politickim reformama. Smatram da su sanse da se to desi minimalne, i stoga predvidjam da ce Srbija nastaviti da tapka u mestu sa cemerno niskom stopom rasta. Sto se trzista kapitala tice, smatram da trenutno imamo klasican balon - cene nekretnina su napumpane bez realnog ekonomskog pokrica. Ovakve primere smo imali manje-vise u svim kapitalstickim zemljama u modernoj istoriji, a ekstremniji primeri su pucanje balona na trzistu nekretnina u Americi i Japanu. Princip je isti, balon mora puci pre ili kasnije, a ja mislim da ce u nasem slucaju to biti pre. Sve u svemu, predvidjam da nam se blizi jos jedna kriza kao ona 2008., mozda samo u blazoj varijanti, a mozda ni to.

lična finansijska situacija i perspektive

Mislim da ovde prvo treba napraviti neke podele, to jest definisati kategorije. Neka osnovna, prva podela koja mi pada na pamet je po razlogu kupovine nekretnine:

1. Kupovina nekretnine sa svrhom resavanja stambenog pitanja

2. Kupovina nekretnine kao vid stednje

3. Kupovina nekretnine kao investicija

Ako sam nesto zaboravio, slobodno uskocite. Mozemo podeliti kupce i po plateznoj sposobnosti:

1. Oni koji ne poseduju nekretninu ni kapital, ali su kreditno sposobni.

2. Oni koji ne poseduju nekretninu, ali poseduju kapital.

3. Oni koji poseduju nekretninu, i poseduju kapital.

Polozaj svake od ovih kategorija je drugaciji u finansijskom smislu, pa se to mora uzeti u obzir kada se razmatraju finansijske odluke, narocito ovako vazne. Pokusacu da budem objektivan, i da ne zanemarujem ni jednu od ovih kategorija, ali priznajem da me najvise zanima kategorija broj 3, u obe podele. Svaka informacija o toj kategoriji je dobrodosla. Licno, i jedna i druga situacija za men imaju prednosti i mana, prosao sam obe, i naginjem ka posedovanju nekretnine. Prednost podstanrstva je mobilnost i manje odgovornosti, a mane su nesigurnost po pitanju duzine boravka, nemogucnost da osoba zivotni prostor uredi kompletno prema svojim potrebama i psiholoska tezina kada neko nije "svoj na svome". Prednosti posedovanja nekretnine su suprotnosti od mana iznajmljivanja. Znaci, sigurnost u smislu duzine boravka, mogucnost da osoba radi sta god zeli sa nekretninom i osecaj da osoba poseduje "dom". Mane su suprotnost od prednosti iznajmljivanja. Veca odgovornost, preuzimanje na sebe troskova amortizacije i smanjena mobilnost. Sledeca teza u sledecem postu.

 

[2600]

2008. godine cene su bile izuzetno visoke, ali su i kamate bile visoke, tako da je postojao prostor da se ukupan trosak smanji.
Sada su cene visoke, gotovo iste kao i 2008. godine, za pijedine lokacije, a kamatne stope su istorijski niske i tesko da mogu biti nize. E, tu postoji rizik znacajnog rasta troska, narocito ukoliko kamate porastu u prvih 3-5 godina otplate kredita (kada je udeo kamate u rati najveci)

Sta mislis da ce da se desi sa cenama nekretnina u narednih par godina?

 

[Dе Sisti]

Sta mislis da ce da se desi sa cenama nekretnina u narednih par godina?

Stagnacija na ovom nivou, u najboljem slučaju, a moguće 5-10% niže.
Cene brzo skoče, a polako padaju.
Jer, prodavci teško revidiraju očekivanja naniže. Psihološki, osećaju kao da gube direktno iz džepa pare kada snize cene.
S druge strane, kupci svako uvećanje samo proračunaju kroz razliku u rati, pa im to i ne izgleda puno.

 

[2600]

Stagnacija na ovom nivou, u najboljem slučaju, a moguće 5-10% niže.
Cene brzo skoče, a polako padaju.
Jer, prodavci teško revidiraju očekivanja naniže. Psihološki, osećaju kao da gube direktno iz džepa pare kada snize cene.
S druge strane, kupci svako uvećanje samo proračunaju kroz razliku u rati, pa im to i ne izgleda puno.

Divno. Da, slazem se potpuno za psiholoski aspekat skoka i pada, to je tacno. Ali u svakom slucaju, ako je neko prodao kvadrate na trazenoj opstini za dobru cenu sada, pritom se okoristivsi o gorepomenuti "efekat prelivanja", taj neko je verovatno doneo dobru finansijsku odluku. Skapirao sam da je bitno prepoznati te cikluse, uzjahati kad' je nisko, a sjahati kad' je visoko. Sto sa nekretninama, sto sa drugim stvarima. Idem sebi napraviti veceru, pa se bacam na pitanje kamatnih stopa

 

[Dе Sisti]

opšta ekonomska situacija

Misljenja sam da je ekonomska situacija u Srbiji znatno losija nego sto je nasa Vlada prikazuje. Neki stvarni privredni rast Srbija bi jedino mogla ostvariti ozbiljnim ekonomskim, pravnim i politickim reformama. Smatram da su sanse da se to desi minimalne, i stoga predvidjam da ce Srbija nastaviti da tapka u mestu sa cemerno niskom stopom rasta. Sto se trzista kapitala tice, smatram da trenutno imamo klasican balon - cene nekretnina su napumpane bez realnog ekonomskog pokrica. Ovakve primere smo imali manje-vise u svim kapitalstickim zemljama u modernoj istoriji, a ekstremniji primeri su pucanje balona na trzistu nekretnina u Americi i Japanu. Princip je isti, balon mora puci pre ili kasnije, a ja mislim da ce u nasem slucaju to biti pre. Sve u svemu, predvidjam da nam se blizi jos jedna kriza kao ona 2008., mozda samo u blazoj varijanti, a mozda ni to.

lična finansijska situacija i perspektive

Mislim da ovde prvo treba napraviti neke podele, to jest definisati kategorije. Neka osnovna, prva podela koja mi pada na pamet je po razlogu kupovine nekretnine:

1. Kupovina nekretnine sa svrhom resavanja stambenog pitanja

2. Kupovina nekretnine kao vid stednje

3. Kupovina nekretnine kao investicija

Ako sam nesto zaboravio, slobodno uskocite. Mozemo podeliti kupce i po plateznoj sposobnosti:

1. Oni koji ne poseduju nekretninu ni kapital, ali su kreditno sposobni.

2. Oni koji ne poseduju nekretninu, ali poseduju kapital.

3. Oni koji poseduju nekretninu, i poseduju kapital.

Polozaj svake od ovih kategorija je drugaciji u finansijskom smislu, pa se to mora uzeti u obzir kada se razmatraju finansijske odluke, narocito ovako vazne. Pokusacu da budem objektivan, i da ne zanemarujem ni jednu od ovih kategorija, ali priznajem da me najvise zanima kategorija broj 3, u obe podele. Svaka informacija o toj kategoriji je dobrodosla. Licno, i jedna i druga situacija za men imaju prednosti i mana, prosao sam obe, i naginjem ka posedovanju nekretnine. Prednost podstanrstva je mobilnost i manje odgovornosti, a mane su nesigurnost po pitanju duzine boravka, nemogucnost da osoba zivotni prostor uredi kompletno prema svojim potrebama i psiholoska tezina kada neko nije "svoj na svome". Prednosti posedovanja nekretnine su suprotnosti od mana iznajmljivanja. Znaci, sigurnost u smislu duzine boravka, mogucnost da osoba radi sta god zeli sa nekretninom i osecaj da osoba poseduje "dom". Mane su suprotnost od prednosti iznajmljivanja. Veca odgovornost, preuzimanje na sebe troskova amortizacije i smanjena mobilnost. Sledeca teza u sledecem postu.

dobro si prepoznao strane u ponudi i tražnji, oni formiraju različite tržišne segmente koji imaju svoja različita pravila.
o tome se može pričati, samo sam trenutno kratak s vremenom

 

[Sizif]

napisi sta nije tacno
2500e kvadrat bg novogradnje to je 150.000e odprilike za stan od 60 kvadrata
800e kosta rata kredita na tu cifru
takav stan iznajmis za 300-400e

Ništa, apsolutno ništa nije tačno. Novogradnja ide u rangu od 1000 do 5000+ evra, zavisno od dela grada, a renta za dvosoban stan je od 200 do 2200 evra, zavisi kakav stan, gde. Taj od 2500 kvadrat svakako ne može da se iznajmi za 300-400.

Ti si brojeve odabrao onako kako tebi ogovara iz ponuđenog ranga, ali eto, navikli smo nekako da sa ciframa baš i nisi vešt. (tj. brzo provalimo podmetačinu, u tom smislu nisi vešt)

 

[2600]

kamatne stope

EURIBOR

Svi smo culi za euribor, ali, sta je to uopste?

Euribor je kamatna stopa po kojoj odredjene evropske banke pozajmljuju novac jedna drugoj. Stopa varira na dnevnom nivou, i podlozna je raznim uticajima.

U poslednjih deset godina Euribor je znacajno promenio vrednost. Te famozne 2008. godine, jednog meseca je dostigao 5,3%. Vec 2015. godine je bio na 0,06%.

Sada su sve EURIBOR kamatne stope (nedeljne, mesecne, tromesecne, polugodisnje i godisnje) u minusu.

EURIBOR je od od 1999. godine do 2008. godine rastao, a onda se zbog finansijske krize naglo strovalio, i padao dodatno, sve do sada.

Ocekuje se rast kamatne stope u buducnosti, sto bi definitivno uticalo na cenu nekretnina.

visina rente

Cene izdavanja nekretnina u Beogradu su osetno porasle u poslednjih par godina. Zbog stana na dan i porasta cena stanova generalno.

Ukoliko se ove dve stvari promene(prva donekle vec jeste), a hoce, predvidjam stagnaciju visine rente, u najboljem slucaju pad od 5% u sledecih par godina, kumulativno.

Kada razmisljamo o nekretnini kao investiciji, moramo uzeti u obzir da je visina rente koju odredimo nepromenljiva dok god osoba sa kojom smo zakljucili ugovor, zeli isti da produzava. Sve ostalo je nemoralno i neposteno, ali neki i to rade.

Verujem da u celu rata vs renta pricu treba uracunati verovatnocu da ce kamatne stope rasti, a visina rente opadati, ali to najverovatnije nece biti nista drasticno, bar ne dok nas ne lupi jedna dobra kriza

Slazem se sa time da je pametno, ako se vec ulazi u kredit, uci sa vise od 20%, kako bi se minimizovala steta od varijacije kamatne stope.

 

[sasasta]

Pri trenutnim kamatnim stopama, svakako da je trosak kamate značajno manji od vrednosti stana.
Čak i manje od pola stana.

da, kad reklamiraju

a dok uracunavaju kursne razlike , troskove osiguranja itd

onda u realnosti izadje https://www.societegenerale.rs/stanovnistvo/stambeni-krediti/dinarski-stambeni-kredit/

uzmes 2.4 mil , vratis 5.5

na 25 god uz mesecnu ratu 18 hilj

- - - - - - - - - -

posto je to tek bednih 20 hilj evra

a treba bar 3 puta vise

mesecno treba bar 450 evra

 

[2600]

lokacija

Sto se lokacije tice, vec sam izneo svoje misljenje na politici, ali da ponovim u kratkim crtama.

U Srbiji, samo Beograd. Mozda Novi Sad, ali bolje Beograd. ... i to ne Kaludjerica, Altina, Ledine, Borca, Ovca, Zeleznik, Sremcica i ostali uzasi, nego neka normalna opstina.

Zemun (dobar deo), Novi Beograd(dobar deo), Cukarica(dobar deo), Zvezdara(dobar deo)... su meni najprivlacnije opstine.

Razlog za to je sto takve stanove covek moze lepo da izda, i proda bilo kada ako je neophodno po fer ceni, a i dobre su za zivot. Sa svim drugim delovima Srbije (osim mozda delova Novog Sada), to nije slucaj.

Opet, ja ovo posmatram sa pozicije investiranja i licnih afiniteta, naravno ako neko ima posao u Kragujevcu, a nema kapital ili nasledjenu nekretninu, za tu osobu je sve ovo drugacije.

visina štednje i njen očekivani rast

Pretpostavljam da se visina stednje odnosi na visinu kamatne stope prilikom orocene devizne stednje, te cu se na to i osvrnuti. Ispravite me ako to nije slucaj.

Trenutne kamatne stope na orocenu stednju(koje naravno variraju zavisno od vremenskog perioda na koji je stednja orocena) su maks oko 0.5%.

Tokom prethodnih par godina su opale znatno. Taj trend opadanja postoji od vec vise puta pomenute seke, kada su banke pocele da smanjuju kamatne stope kako bi se ekonomija oporavila.

Kamatne stope pre krize su bile oko 5% u jednom trenutku. Danas su oko 0.5%. Ocekujem da se kamate u periodu od sledecih deset godina vrate blizu tih 5%, u najboljem slucaju, tako sto ce u prvih par godina biti sporiji rast, a kasnije brzi.

 

[2600]

da, kad reklamiraju

a dok uracunavaju kursne razlike , troskove osiguranja itd

onda u realnosti izadje https://www.societegenerale.rs/stanovnistvo/stambeni-krediti/dinarski-stambeni-kredit/

uzmes 2.4 mil , vratis 5.5

na 25 god uz mesecnu ratu 18 hilj

- - - - - - - - - -

posto je to tek bednih 20 hilj evra

a treba bar 3 puta vise

mesecno treba bar 450 evra

Pa cak i po toj racunici ako uzmes 100k evra, vracas 230k - 100k stan sto ti ostaje = 130k.

... kiriju bi za takav stan platio isto toliko. Onda, posto na novogradnju imas povracaj PDV-a 10%, kredit se vise isplati.

Naravno, treba uzeti u obzir da ce za 25 godina i ta novogradnja biti starogradnja. Sta znam.

 

[Тихи]

Pri trenutnim kamatnim stopama, svakako da je trosak kamate značajno manji od vrednosti stana.
Čak i manje od pola stana.

teoretski. Prakticno uvek je kamata velika koliko vrednost stana

Ne bi banke imale najbolje lokale i zgrade u gradu da uzimaju malo od klijenata . To imaju zato sto uzimaju mnogo.

Euribor je trenutno negativan a EKS kamatna stopa na stambeni kredit 3.2%

Kad i ako euribor poraste kamata ide preko 6%

Evo sta kaze covek sta se desava kad imas kamatu od 6%

moj stan u usa kostao $100000 posle 30g otplate kredita po kamati 6.37% bi izasao oko $320000 ,dobio na papiru sve rate za 30g izlistane. sad ko je tu lud, banka nije sigurno.
(zicer, 21. maj 2018 17:56)

stan koji kosta 100.000e platis banci na 30 godina $320.000

 

[Sizif]

Jedino što EURIBOR zasad neće nigde. Samo male fluktuacije, to je sve. Krediti za stan nikada povoljniji.

 

[Тихи]

Pa cak i po toj racunici ako uzmes 100k evra, vracas 230k - 100k stan sto ti ostaje = 130k.

... kiriju bi za takav stan platio isto toliko. Onda, posto na novogradnju imas povracaj PDV-a 10%, kredit se vise isplati.

Naravno, treba uzeti u obzir da ce za 25 godina i ta novogradnja biti starogradnja. Sta znam.

za 2-5 godina ce ti ta novogradnja biti starogradnja a ne za 25

Za 25 ce se verovatno pola stvari u zgradi raspadati i stan ce biti zreo za potpuno renoviranje.

Sto puta bolja stvar od kupovine stana je individualna gradnja kuce

Razlog je prost - kucu ne moras odmah da zavrsis u potpunosti

Npr pravis kucu od 250 kvadrata to te kosta kazi 20-25.000e da ukrovis. Uradis npr prvi nivo 100 kvadrata u fulu zavrsis i odradis fasadu i izolaciju krova. A ostatak kad mozes , kad imas novca - kad ti treba.

Sa stanom to nije slucaj. Drugo stanovi su neuporedivo precenjeni sa cenom u odnosu na cenu izgradnje kuce sa placem.

Trece zivot u kuci je neuporedivo kvalitetniji nego zivot u stanu. Imas dvoriste, parking, vise prostora za sve.

- - - - - - - - - -

Jedino što EURIBOR zasad neće nigde. Samo male fluktuacije, to je sve. Krediti za stan nikada povoljniji.

To tako ovce uvek misle

A evo sta kaze grafikon

Prosecna vrednost euribora je 4-5% to znaci u praksi da ce na 30 godina prosecna kamatna stopa biti realno makar 6-7%

A tu se vraca duplo banci na vrednost uzetog kredita.