Kupovina stana iz kredita VS rentiranje

Pitom, ti Tiksi očigledno pojma nemaš šta je inflacija, sve računaš klot, kako bi i moja baba računala. To ne priliči jednom ekonomisti. A taj grafikon pokazuje pad, što je povoljno za imaoce kredita. Takođe, postoji masa kredita sa fiksnom kamatnom stopom, čak i stambenih, na koje ne utiču fluktuacije EURIBOR-a.

Uzmimo takodje cinjenicu u obzir da je svima koji su uzeli kredite unazad 10-15 godina rata kredita u dinarima porasla za minimum 50%

Koliko je bio dinar 2005 npr? 65? A sad 120

A jesu plate porasle duplo? Nisu. Iste su vec duze od 10 godina

- - - - - - - - - -

Sizif:

Pitom, ti Tiksi očigledno pojma nemaš šta je inflacija, sve računaš klot, kako bi i moja baba računala. To ne priliči jednom ekonomisti. A taj grafikon pokazuje pad, što je povoljno za imaoce kredita. Takođe, postoji masa kredita sa fiksnom kamatnom stopom, čak i stambenih, na koje ne utiču fluktuacije EURIBOR-a.

Kliknite za proširenje...

taj grafikon trenutno pokazuje pad. Zato uzimamo 20 godina period da vidimo koliki je prosek. A prosek je onoliko koliko sam naveo.

Sta ce da rade srpski duznici ako ECB digne euribor na 8% ko npr 1994? Pa pucaju svi do jednog.

K god da uzme kredit prvih 15-20 godina samo isplacuje kamatu. Glavnicu isplacuje tek zadnjih 5-10

Prvih 70% vremena placa samo kamatu.

Tako su kontruisani krediti.

Kredit je zlo i treba ga izbegavati po svaku cenu. Jedino sto je ok su npr krediti do 12 meseci tu covek kolik otoliko moze da predvidi neke stvari. Sve preko toga ne.

Sta npr Srbija ostane bez deviza i dinar ode sa 120 na 180?

Pa 99% ljudi u kreditima propada i puca istog momenta jer su svima plate u dinarima a zaduzuju se u evrima.

Pa da znas ekonomsku istoriju Srbije znao bi da Srbija bankrotira i kurs dinara puca u proseku svakih 10 godina.

Pa Vuciceva vlast nas je zaduzila za preko 12 milijardi evra

Bili smo duzni 12 2012 sad smo preko 25

Sta mislis gde su otisle te pare ? Pa u odrzavanje vestacke vrednosti dinara.



Najsigurnija varijanta je da kupis za kes ono sto trenutno mozes sebi da priustis.

Sve ostalo je veliki rizik. A najveci rizik je uzeti kredit na 20-30 godina indeksiran u stranoj valuti a primas platu u dinarima.

И даље ми се чини да не разумеш инфлацију. Знам десетине људи који су узели стан на кредит, што у еврима, што у швајцарцима, али не знам никога ко је узео стамбени кредит у динарима.
Ово што се десило овима који су узели кредит у швајцарцима било је очекивано и најављивано унапред, јер је НБС лепо упозоравала још у то време да је кредит у швајцарцима повољан само за краткорочне отплате, до 3 године. Наравно, купци станова били су опчињени ниском каматом у том тренутку и нису послушали савет, и добили су по носу, сад их држава вади из гомана.

Оно што такође не разумеш је да би се у случају драматичног скока ЕУРИБОР-а и апокалипсе са масовним дифолтовањем по кредитима (уколико људи масовно не могу да плаћају рату) тржиште толико преплавило становима активираним на хипотекама, да би на крају пукле највише саме банке... па они ни сад не знају шта да раде са ових 1000 и кусур станова које су до сада одузели због неплаћања кредита, а камоли са 10 или 100 хиљада... то више не би имао ко да купи, и најгоре би прошле управо банке. Моја другарица која је узела кредит у швајцарцима престала да плаћа рате банци већ одавно... и сад живи за џаба у том стану. Не плаћа кредит, и у фазону је "бићу овде док могу, кад ме избаце изнајмићу стан" и то стање траје већ две године. Банка покушава да га прода, али купаца нема.

Е сад лако је замислити ситуацију у којој је све то десет пута горе.

Ретко ко има довољно новца на камари да купи добру некретнину, и то важи како за Србијју тако и за цео свет. У мојој згради станови су од 50 до 80 хиљада евра зависно од квадратуре, а рата за такав стан кошта скоро колико и кирија. Овај стан сам купио 2005-те за смешне паре јер је тада тржиште било у рецесији, сада вреди далеко више. Никад нећу прежалити што 1998-ме нисам купио стан у ком сам становао у центру, баба га је продала за 30 хиљада марака, а сада такав стан на таквом месту кошта 90-100 хиљада евра.

Значи цене некретнина расту, и то је, поред инфлације, такође део једначине.

Зато ниједна твоја калкулација не ваља.

Од Американаца сам научио једно правило, а то је "ако имаш милион долара у џепу, узми кредит и купи кућу којој је милион долара учешће".

ne treba znati matis pa skapirati da je bolje dati 200e za otkup nego rentu

Sizif:

Од Американаца сам научио једно правило, а то је "ако имаш милион долара у џепу, узми кредит и купи кућу којој је милион долара учешће".

Kliknite za proširenje...

U kom kontekstu ovo kažu?
Ako imaš pare, kupi nekretninu ili uzmi kredit, daj obezbeđenje u vidu depozita?

Magistar Čolović:

U kom kontekstu ovo kažu?
Ako imaš pare, kupi nekretninu ili uzmi kredit, daj obezbeđenje u vidu depozita?

Kliknite za proširenje...

U fazonu ako imas milku, kupi kucu za 5 na kredit, neka ti milka bude ucesce.

To je tako Americki. Mada mislim da se i kod njih sada ovaj opstepoznati i opsteprihvaceni stav polako menja.

nova/stara gradnja

Kod nas posebno tesko pitanje.

Licno, preferiram novo, ali kod stanova novo nije nuzno i bolje. Apsurdno, ovde nije nuzno ni jeftinije.

Sto se starogradnje tice, situacija je prilicno jasna. Najboljim periodom gradnje u Beogradu smatraju se 60-e, i 70-e.

Ne preporucujem solitere, zbog cesto ocajne zvucne izolacije i loseg pritiska na visim spratovima. Vec kod osmospratnica treba biti oprezan u vezi ovih stvari.

U slucaju kupovine starogradnje, po pravilu postoje dodatni troskovi adaptiranja ili renoviranja na koje treba racunati.

Dobra strana je ovde odredjena vrsta sigurnosti, u smislu da kupac zna sta kupuje, i da je, u slucaju da je nekretnina uknjizena, pravno obezbedjen koliko je to moguce.

Losa strana je sto se cene starogradnje, neopravdano, ispratile cene novogradnje, pa se cesto desava da novogradnja i starogradnja na istoj lokaciji kostaju maltene isto, a trebalo bi da su starogradnje bar 400e po kvadratu jeftinije.

Dobra strana novogradnje je, ako osoba kupuje prvi stan, povracaj PDV-a 10%, ne placa se provizija agencijama i ... to sto je nova. Losa strana je sto se rizik povecava, i pravno i u smislu kvaliteta objekta.

Ne preporucujem novogradnju osobama koje ne znaju sta je zgrada, jednostavno receno. Ipak, covek treba da bude upucen u sam proces izgradnje da bi pravilno mogao da oceni kvalitet. Takodje, potrebno je prouciti svu dokumentaciju, sto pravnu, sto o materijalima.

Postoji pravilo kod novogradnji da, u sto ranijoj fazi izgradnje se stan kaparise, cena je manja. Opet, prve faze su najrizicnije. Kako gradnja odmice, pa do zavrsetka, cena hoce da skoci i par stotina evra. Ali, onda je osoba malo sigurnija.

U svakom slucaju, ako mislite da je stan dobar, na osnovu toga sto ima podno grejanje ili elektro-podizace roletni, izbegavajte novogradnju.

2600:

U fazonu ako imas milku, kupi kucu za 5 na kredit, neka ti milka bude ucesce.

To je tako Americki. Mada mislim da se i kod njih sada ovaj opstepoznati i opsteprihvaceni stav polako menja.

Kliknite za proširenje...

Baš kao što i firme moraju imati takvu strukturu aktive i pasive, koja nalazi balans između profitabilnosti i likvidnosti, tako i je i sa ličnim finansijama.
Imaš po krugu dvojke penzionera s bednom penzijom, krpe kraj s krajem živeći u stanovima od 150.000 evra.
To NISU SIROMAŠNI ljudi. To su ljudi kojima su pocije lične aktivne neusklađene.
Kao što se bogatima ne mogu smatrati ljudi koji imaju 2.000 evra platu, a malu ušteđevinu i bez nekretnine.

Magistar Čolović:

Baš kao što i firme moraju imati takvu strukturu aktive i pasive, koja nalazi balans između profitabilnosti i likvidnosti, tako i je i sa ličnim finansijama.
Imaš po krugu dvojke penzionera s bednom penzijom, krpe kraj s krajem živeći u stanovima od 150.000 evra.
To NISU SIROMAŠNI ljudi. To su ljudi kojima su pocije lične aktivne neusklađene.
Kao što se bogatima ne mogu smatrati ljudi koji imaju 2.000 evra platu, a malu ušteđevinu i bez nekretnine.

Kliknite za proširenje...

Naravno. Mislim, treba imati nekretninu, ali treba imati i aktivne i pasivne prihode pri tome, a i kapital sa strane. Sve to naravno treba lepo da se rasporedi. Recimo ovi u stanovima od 150k u krugu dvojke, bolje da se presele na tipa Zvezdaru, kupe jos jedan stan da izdaju, i stave neki kes na stranu zlu ne trebalo. Sto je sve moguce za 150k, ako pricamo recimo o dvoje ljudi. Ovaj sto ima 2000 evra platu, kapiram da bi trebalo ili da stedi vise, ili da uzme kredit za stan. Sto je otprilike i poenta ove teme, da pomogne tom nekom. Cenim da su firme ovde propadale tokom socijalizma upravo zbog lose strukture imovine, odnosno prevelikog procenta imovine u nepokretnostima, a premalog u kapitalu.

2600:

Naravno. Mislim, treba imati nekretninu, ali treba imati i aktivne i pasivne prihode pri tome, a i kapital sa strane. Sve to naravno treba lepo da se rasporedi. Recimo ovi u stanovima od 150k u krugu dvojke, bolje da se presele na tipa Zvezdaru, kupe jos jedan stan da izdaju, i stave neki kes na stranu zlu ne trebalo. Sto je sve moguce za 150k, ako pricamo recimo o dvoje ljudi. Ovaj sto ima 2000 evra platu, kapiram da bi trebalo ili da stedi vise, ili da uzme kredit za stan. Sto je otprilike i poenta ove teme, da pomogne tom nekom. Cenim da su firme ovde propadale tokom socijalizma upravo zbog lose strukture imovine, odnosno prevelikog procenta imovine u nepokretnostima, a premalog u kapitalu.

Kliknite za proširenje...

Na stranu socijalističke firme, mnoga mala i srednja preduzeća propadnu usled preinvestiranja ili pogrešnog finansiranja investicija, čime dođu u situcaiju da nazidaju velike fiksne mesečne odlive gotovine, a uz prilive koji ili ostaju na istom nivou ili se povećaju na viši nivo, ali ne potpuno izvesno.

Mislim da se tu može izvući paralela i za kupovinu stana na kredit radi rešavanja stambenog pitanja.
CEnim da je razumno sačekati da se u kredit uđe sa većim učešćem, radi ostvarenaj niže rate ili kraćeg perioda otplate.
Kod rentiranja, trošak rente se lako može smanjiti selidbom.
Rata, van delimične otplate, se može smanjiti samo reprogramom/restrukturiranje, a to su već dodatni troškovi

Magistar Čolović:

Na stranu socijalističke firme, mnoga mala i srednja preduzeća propadnu usled preinvestiranja ili pogrešnog finansiranja investicija, čime dođu u situcaiju da nazidaju velike fiksne mesečne odlive gotovine, a uz prilive koji ili ostaju na istom nivou ili se povećaju na viši nivo, ali ne potpuno izvesno.

Mislim da se tu može izvući paralela i za kupovinu stana na kredit radi rešavanja stambenog pitanja.
CEnim da je razumno sačekati da se u kredit uđe sa većim učešćem, radi ostvarenaj niže rate ili kraćeg perioda otplate.
Kod rentiranja, trošak rente se lako može smanjiti selidbom.
Rata, van delimične otplate, se može smanjiti samo reprogramom/restrukturiranje, a to su već dodatni troškovi

Kliknite za proširenje...

Posto ce se sa ovim sloziti svaki dobar ekonomista, i svako sa malo mozga uopste, boldovacu i povecati sada tu smernicu da bi bila uocljiva na temi, a onda prelazim na period otplate.

Razumno je sačekati da se u kredit uđe sa većim učešćem, radi ostvarenja niže rate ili kraćeg perioda otplate.

period otplate

Iz ekonomske perspektive mozemo uociti da isplativost rate u odnosu na rentu opada, kako se **povećava** period otplate.

Iz psiholoske perpektive, mislim da je opterecujuce za osobu da bude zaduzena 30 godina.

Zato bih, u slucaju da se odlucim za kredit recimo, gledao da smanjim period otplate povecanjem ucesca.

Kamatu bih izabrao fiksnu, kredit da bude u evrima, i sve super. Ono sto sam shvatio zahvaljujuci ovoj temi, je sledece:

Hipoteticki, recimo da neko ima 100k evra, a zeli da resi stambeno pitanje a ostatak novca investira u drugu nekretninu.

Recimo da tom nekom ne igra jedinaca ispod 60k, jer bi mu to znacajno smanjilo kvalitet zivota/visinu zarade od rente.

Tom nekom se vise isplati da jedan stan kupi kesom, a drugi na kredit ali sa jakim ucescem. Prvi da bude starogradnja, drugi novogradnja.

Onda moze prvi da izdaje, a u drugom da zivi, a od rente prvog bi sigurno pokrio ratu i jos bi mu ostalo. Svakako bolje nego da ceka da od svoje zarade ustedi 20k evra.

Sto se tice nekoga bez kapitala ko iskljucivo resava stambeno pitanje, treba dobro razmisliti o duzini tog perioda. Treba razmisliti o tome na koji nacin ce se stvari menjati u tom periodu, sto na privatnom planu, sto uopste.

Licno, u tom slucaju takodje mislim da je bolje rentirati stan, i stedeti za jace ucesce, nego odmah uleteti sa 20% u kredit.

U slucaju da osoba ne moze da ustedi za vece ucesce, a nema nekretninu ili kapital, onda treba videti koliko toj osobi znaci mobilnost, i koliko dobro trpi pritisak.

Ako mobilnost toj osobi ne znaci za karijeru, i ako je osoba u to sigurna, i ako je ok sa time da bude zaduzena 30 godina, onda je bolje da uzme kredit sa 20% ucesca, evri, fiksno.

Sizif:

Jedino što EURIBOR zasad neće nigde. Samo male fluktuacije, to je sve. Krediti za stan nikada povoljniji.

Kliknite za proširenje...

Pa ne bi trebalo u sledecih par godina, ali za deset mozda i poraste. Videcemo. Ali mislim, cak i da ode na recimo 4%, to je i daje ok, jer je postojao dobar vremenski period sa niskom kamatnom stopom.

Sada valjalo bi pomenuti to pitanje fiksna vs. varijabilna kamata, sta je bolje, i sta bi u kom slucaju bio pametniji izbor, i na koji period. Voleo bih da to ozbiljnije razradimo.

Тихи:

teoretski. Prakticno uvek je kamata velika koliko vrednost stana

Ne bi banke imale najbolje lokale i zgrade u gradu da uzimaju malo od klijenata . To imaju zato sto uzimaju mnogo.

Euribor je trenutno negativan a EKS kamatna stopa na stambeni kredit 3.2%

Kad i ako euribor poraste kamata ide preko 6%

Evo sta kaze covek sta se desava kad imas kamatu od 6%

moj stan u usa kostao $100000 posle 30g otplate kredita po kamati 6.37% bi izasao oko $320000 ,dobio na papiru sve rate za 30g izlistane. sad ko je tu lud, banka nije sigurno.
(zicer, 21. maj 2018 17:56)

stan koji kosta 100.000e platis banci na 30 godina $320.000

Kliknite za proširenje...

Pa dobro ali sada je tu pitanje za koliko se taj stan izdaje da bi videli da li se to isplati ili ne. Odmah da ti kazem, verovatno se isplati, kod njih pogotovu.

Тихи:

za 2-5 godina ce ti ta novogradnja biti starogradnja a ne za 25

Za 25 ce se verovatno pola stvari u zgradi raspadati i stan ce biti zreo za potpuno renoviranje.

Sto puta bolja stvar od kupovine stana je individualna gradnja kuce

Razlog je prost - kucu ne moras odmah da zavrsis u potpunosti

Npr pravis kucu od 250 kvadrata to te kosta kazi 20-25.000e da ukrovis. Uradis npr prvi nivo 100 kvadrata u fulu zavrsis i odradis fasadu i izolaciju krova. A ostatak kad mozes , kad imas novca - kad ti treba.

Sa stanom to nije slucaj. Drugo stanovi su neuporedivo precenjeni sa cenom u odnosu na cenu izgradnje kuce sa placem.

Trece zivot u kuci je neuporedivo kvalitetniji nego zivot u stanu. Imas dvoriste, parking, vise prostora za sve.

Kliknite za proširenje...

Preterujes. Mislim, mozda, ako kupis neku bas najgoru... a ti onda posle slusas takve klosare, pa predstavljas kao da je svaka novogradnja takva, a nije. Ima ih od ocajnih do vrhunskih, realno.

To da li je bolje ziveti u kuci ili u stanu je pitanje afiniteta. Zivot u kuci ima svojih prednosti u odnosu na zivot u stanu, ali ima i mana. Oko kuce covek ima vise obaveza, a ova tvoja prica podrazumeva da neko provede pola zivota u gradjevinskim i drugim radovima...

Tako isto neki lik nacuo nesto za novogradnje, pa lozio ljude za zelenu aveniju da ce da cuju komsiju dok kaslje i da ce sve da im se raspada itd... a ZA ispala skroz dobra za te pare... recimo... tako da, pusti kafanske price, ako hoces da pricamo o specifikacijama koriscenih materijala za konkretne primere, pa da procenimo na osnovu dostupnh podataka i tako toga da li je to nesto kvalitetno ili nije, to moze. ovako da pricamo napamet nema smisla.

Интересантна тема, али...некако ми се чини да креће од средине.

Наиме, да би дискутовали да ли је боља отплата или закуп, морали би да дефинишемо да ли се некретнина користи да се преспава и не покисне или се према њој односимо као према породичној вредности.

Самци, млађи људи, немају потребу да купују некретнину из простог разлога што је велика вероватноћа да ће, са данашњим средствима комуникације и транспорта, лако завршити у Папуи Новој Гвинеи. У тој варијанти и ако желе да се размножавају, морају наћи жену која има иста схватања и на исти начин гајити децу, без везивања за место.

Уколико се предомисле па желе да се укорене, настаје проблем. Почети куповину некретнине на кредит у касним тридесетим је заправо стављање букагија до краја живота. Такође, почети куповину некретнине са кнапираним средствима, без икаквих резерви, је дупло букагисање, од стране посла и од стране банке.

Варијанта да млађи људи улазе у куповину некретнине са идејом скућавања је све мање присутна и све мање има подршку. Сви би да живот проведу у обиласку светских метропола, само што се 99,9% њих судари са реалношћу да ће стићи до Мионице, најдаље.

Куповина некретнина 2008. (продао квадрат за 5к те године, преко пута машинца) је била последица прања великог новца од трговине опијатима и поуздано знам да је господин Шарић, преко услужних фирми, покуповао цео блок преко пута машинца, у сваком плацу је узео бар по део власништва а тако су радили и други. Цео тај посао је завршен и тренутно нема тако великих инвеститора који нису питали за цену.

Иако видим да поједини хвале делове Београда за инвестиције и улагања, моје мишљење је да је Београд проп`о уздуж и попреко и да је данас тешко наћи део града који би био добар за инвестирање. Звездара је урбанистички хаос, преко реке су направили шиптар-мале са зидовима од три метра и улицама којима не може ни фића комотно да прође, Нови Београд је одувек био спаваоница и остаће, кутије шибица у којима се живи су пуне пензионера, да паркираш можеш само хеликоптер на крову зграде док и то не заузму. Села око Београда су такође постала стециште "спрат више од комшију" ликова...Једино што би могло да оправда улагање је Професорска колонија и то део изнад Ринча Плинча.

Ако радиш у Београду, изнајмити собицу за 50 евра а градити кућу на плацу минимум 50 км даље. Ако имаш могућност, организовати са истомишљеницима причу о међусобном финансирању (наравно, уз добар уговор) и не прилазити банци на 100м.

Challenge accepted

U pravu si, hajde da to obradimo kroz kategorije. Prva koju si naveo je samac, naravno racunamo da mobilnost nije bitna, jer ako jeste onda naravno ne kupujes nekretninu.

Znaci, mladi samac (koji ce se u perspektivi verovatno ozeniti), zeli da ostane u Srbiji, nema kapital, nema nekretninu. Iskreno mislim da je i za takvu osobu Beograd bolji izbor od bilo cega drugog, narocito ako mu je tu posao, a sanse su da jeste.

Novi Beograd (veci deo) jeste napravljen kao gomila betonjerki, radnickih spavaonica i to... mada sada ovde imas Blok A, Belvil, West, Wellport, Park 11, Sakura park, itd... a to nikako nisu betonjerke. Mada, recimo da ovaj nas Mica razmislja samo o starogradnji.

Sada, u Beogradu da iznajmis sobicu za 50 evra? Jako, jako tesko. Ja mislim da ta opcija sa sobama nije prihvatljiva bilo kome ko ima vise od 20 godina, ne ide da odrastao covek zivi pod krovom neke babe. Znaci minimum 150 evra, grasonjera u Mirijevu ili na Karaburmi.

Super je profesorska kolonija, mislim ipak je to centar grada. Siri, ali centar. Meni je recimo prelepo univerzitetsko naselje na BB, neverovatno kvalitetne zgrade, ali ubijaju sa cenom kvadrata.

Sta ce ti kuca 50km od Beograda? To ne razumem. Elem, dolazimo do najzanimljivijeg dela... recimo da ovaj nas Mica usteka 10k, i nadje jos 10 Mica sa 10k... kako finkcionise to "medjusobno finansiranje" , i sta tacno na taj nacin moze da uradi 10 ljudi sa 100k?

Euribor 6m, istorijski


Euribor 6m, poslednjih godinu dana


- - - - - - - - - -

Euribor 12m, poslednjih godinu dana

Ja sam uradio jedan preliminarni obračun za stan 70m2, od 100.000, učešće 20%, 25 godina, uz pretpostavku efektivne kam.stope od 3.2% u prvih 12 meseci, koja potom zbog skoka Euribora ode na 3.8% narednih 24 meseca, a ostatak bude 4.4%. Kamatna marža banke da bude nekih 3-3.2%, to znači da je pretpostavka da Euribor skoči do 1.2% u narednih 25 godina, što nije nerazumno.

U tom slučaju, evo pregleda rate
Prvih 12m: 387 EUR
Sledećih 24m: 413 EUR
Ostatak: 436 EUR

Ukupno kamate na 80.000 kredita: 49.800 EUR za 25 godina.
To je 165 evra mesečno kamate naspram nekih 300 evra rente koliko je otprilike za takav stan.
Kamata i renta su jednako bačen novac

Ako vas zanimaju varijacije obračuna, dajte drugačije pretpostavke pa da vidimo

carski sada, da li ja uporno masim racun, ili je na isti takav kredit, sa istim takvim ucescem, na isti period, kamata na fiksnih 4.3% oko 100k?

sta ako bi Euribor skocio do 4% u narednih 25 godina, sto kapiram da nije nemoguce? Mislim, ako nisam pogresio, pod uslovom da EURIBOR skoci 1,2% u sledecih 25 godina, ovo je duplo isplativije od fiksne kamate?

Za stan 100.000, učešće 20%, na 25 godina, fiksna kamata 4.3%,

Rata je 436 EUR, ukupno kamata 50.700, mesečno kamata 170.

Hajde sad radimo ekstremne slučajeve prvog primera, malo korigovanog.
Izbacujem koncept efektivne kamatne stope, ostavljam samo nominalnu i to kao zbir kamatne marže 3.2% + EURIBOR 6m (-0,2)
Dakle, varijabilna kamata trenutno 3%.
I neka takva bude prvih 12 meseci.

- Koliko EURIBOR treba da poraste i da ostane prosečno na tom nivou, da bi prosečna kamata tokom perioda otplate kredita bila jednaka sadašnjoj kiriji od 300 EUR?
Euribor treba da skoči sa sadašnjih -0,2% na +4,1%, a ukupna kamatna stopa time na 7,3%.
Da li je to moguće?
Jeste, teoretski. EURIBOR je dostizao i vrednost od 5%, ali se nije zadržavao tu.

- Isto pitanje, samo za prosečnu rentu od 250 EUR(pretpostavimo da se u međuvremenu smanji vrednost nekretnina i time i renta.)
EURIBOR da dođe na i ostane na 3,05%, a ukupna kamata na 6,25%

- - - - - - - - - -

Euribor svakako može da poraste, ali da bi došao i ostao na nivoima koji se za naš primer mogu smatrati ekstremnim (preko 3%), moraju postojati uslovi u globalnoj privredi koji su izrazito povoljni duže vreme. Da li je to verovatno? Ne znam. Po meni, nije. Globalna kriza od 2008 još uvek nije svarena, postoje mišljenja da je ovo kriza sa duplim dnom, jedno smo dostigli, drugo nas tek očekuje.
U vremenima krize, nije realno očekivati da će novac značajno poskupeti.
FED i BOE, a sa zakašnjenjm i ECB su na prvo dno reagovali merama QE i oborili svoje kamate.

Magistar Čolović:

Za stan 100.000, učešće 20%, na 25 godina, fiksna kamata 4.3%,

Rata je 436 EUR, ukupno kamata 50.700, mesečno kamata 170.

Kliknite za proširenje...

nemam pojma kako sam fejlovao ovu racunicu ovako jako pa ekstra onda, ja bih ga ukucao fiksno.

jer, ako vidimo da je jednaka isplativnost fiksne na 4.3 i varijabilne ako euribor skoci do 1.2, to bi otprilike znacilo da je varijabilna bolja na krace vremenske periode, a fiksna na duze, je l' sam u pravu?

recimo, sta bi se desilo ako su oba kredita uzeta za period od deset godina? verujem da je onda varijabilna isplativija. valjda

2600:

nemam pojma kako sam fejlovao ovu racunicu ovako jako pa ekstra onda, ja bih ga ukucao fiksno.

jer, ako vidimo da je jednaka isplativnost fiksne na 4.3 i varijabilne ako euribor skoci do 1.2, to bi otprilike znacilo da je varijabilna bolja na krace vremenske periode, a fiksna na duze, je l' sam u pravu?

recimo, sta bi se desilo ako su oba kredita uzeta za period od deset godina? verujem da je onda varijabilna isplativija. valjda

Kliknite za proširenje...

Ako planiraš delimične prevremene otplate u prvih 10 godina, onda je bolje uzeti varijabilnu.
Najveći rizik kredita sa varijabilnom kamatnom stopom jeste da se EURibor značajno poveća u prvih par godina otplate.

Uzgred, ovo o čemu govorimo je kupovina stana radi rešavanja stambenog pitanja porodice

Magistar Čolović:

Ja sam uradio jedan preliminarni obračun za stan 70m2, od 100.000, učešće 20%, 25 godina, uz pretpostavku efektivne kam.stope od 3.2% u prvih 12 meseci, koja potom zbog skoka Euribora ode na 3.8% narednih 24 meseca, a ostatak bude 4.4%. Kamatna marža banke da bude nekih 3-3.2%, to znači da je pretpostavka da Euribor skoči do 1.2% u narednih 25 godina, što nije nerazumno.

U tom slučaju, evo pregleda rate
Prvih 12m: 387 EUR
Sledećih 24m: 413 EUR
Ostatak: 436 EUR

Ukupno kamate na 80.000 kredita: 49.800 EUR za 25 godina.
To je 165 evra mesečno kamate naspram nekih 300 evra rente koliko je otprilike za takav stan.
Kamata i renta su jednako bačen novac

Ako vas zanimaju varijacije obračuna, dajte drugačije pretpostavke pa da vidimo

Kliknite za proširenje...

Bitan element računice je i kapitalna dobit/gubitak, kao razlika između kupovne i prodajne cene stana.
Koliko to treba da opadne vrednost stana da bi obesmislila kredit?
Pa, treba da opadne za razliku između plaćene kamate na kredit i procenjene rente koja bi se plaćala za period otplate.

Kolika će biti renta?
Da li će ostati fiksna?
Hm...
Postoje međusobno suprostavljeni faktori koji na to utiču.

Magistar Čolović:

Ako planiraš delimične prevremene otplate u prvih 10 godina, onda je bolje uzeti varijabilnu.
Najveći rizik kredita sa varijabilnom kamatnom stopom jeste da se EURibor značajno poveća u prvih par godina otplate.

Kliknite za proširenje...

Planiram ... tako sam i mislio.

Magistar Čolović:

Uzgred, ovo o čemu govorimo je kupovina stana radi rešavanja stambenog pitanja porodice


Bitan element računice je i kapitalna dobit/gubitak, kao razlika između kupovne i prodajne cene stana.
Koliko to treba da opadne vrednost stana da bi obesmislila kredit?
Pa, treba da opadne za razliku između plaćene kamate na kredit i procenjene rente koja bi se plaćala za period otplate.

Kolika će biti renta?
Da li će ostati fiksna?
Hm...
Postoje međusobno suprostavljeni faktori koji na to utiču.

Kliknite za proširenje...

pa stan bi trebalo da izgubi vise malo vise od 40% vrednosti, za sta mislim da je u sledecih 25 godina sansa minimalna.

sto se rente tice, to je vrlo tesko reci. ne u smislu opsteg kretanja cene kirija, nego sta ce pojedinac naci i po kojoj ceni?

takodje treba uracunati da nemaju svi srece da nadju stan koji im odgovara dugorocno, te postoji trosak od oko 500 evra prilikom svake selidbe, a za 25 godina lako moze da ih bude i 10.